一、商品房包銷(xiāo)的模式
目前實(shí)踐中的商品房包銷(xiāo)行為的一般做法是：出賣(mài)人（多為開(kāi)發(fā)商）與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷(xiāo)基價(jià)的前提下，交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)人與出賣(mài)人根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況結(jié)算包銷(xiāo)傭金，并由包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)基價(jià)買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：
1、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷(xiāo)人全權(quán)銷(xiāo)售一定范圍的商品房；
2、雙方確定商品房包銷(xiāo)基價(jià)；
3、不論商品房是否能夠售出，包銷(xiāo)商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款；
（或者是：根據(jù)已完成銷(xiāo)售的情況，包銷(xiāo)人定期按照包銷(xiāo)基價(jià)向出賣(mài)人支付已完成銷(xiāo)售的包銷(xiāo)款項(xiàng)）
4、商品房銷(xiāo)售后，超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)部分為包銷(xiāo)商的經(jīng)營(yíng)收入；
5、如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由包銷(xiāo)商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償；
6、包銷(xiāo)期限屆滿，由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。
二、品房包銷(xiāo)的主要特征有哪些
1、包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人與包銷(xiāo)人之間系代理關(guān)系。
在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)人始終以出賣(mài)人的名義推廣、銷(xiāo)售商品房。通常商品房銷(xiāo)售合同仍由出賣(mài)人與買(mǎi)收人直接簽署，也有一些包銷(xiāo)模式中由包銷(xiāo)人作為代理人在合同上蓋章。
2、包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)行為具有高風(fēng)險(xiǎn)性。
包銷(xiāo)人的高風(fēng)險(xiǎn)性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷(xiāo)期內(nèi)的商品房售價(jià)不得低于包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)基價(jià)，否則，差價(jià)部分由包銷(xiāo)人負(fù)責(zé)向出賣(mài)人補(bǔ)償；其二，包銷(xiāo)期滿，未完成銷(xiāo)售的剩余商品房由包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)基價(jià)一并購(gòu)買(mǎi)。
3、包銷(xiāo)人具有較大的代理權(quán)限。
基于包銷(xiāo)人承擔(dān)了主要的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一般包銷(xiāo)合同都約定包銷(xiāo)人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷(xiāo)售定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)方式等，并且一般包銷(xiāo)人的代理行為都是獨(dú)家排他代理，即出賣(mài)人不得另行將包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房自行銷(xiāo)售或委托第三方銷(xiāo)售。
4、包銷(xiāo)期滿，未能完成包銷(xiāo)目標(biāo)的商品房由包銷(xiāo)人購(gòu)入。
在包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)人如未將包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)入剩余的商品房。對(duì)于這部分剩余的包銷(xiāo)商品房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系
