一、商品房包銷的模式

目前實踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣人（多為開發(fā)商）與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷基價的前提下，交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人與出賣人根據(jù)實際銷售情況結(jié)算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價買入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：

1、開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房；

2、雙方確定商品房包銷基價；

3、不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定額度的商品房價款；

（或者是：根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項）

4、商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經(jīng)營收入；

5、如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發(fā)商補償；

6、包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。

二、品房包銷的主要特征有哪些

1、包銷期內(nèi)，出賣人與包銷人之間系代理關(guān)系。

在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。通常商品房銷售合同仍由出賣人與買收人直接簽署，也有一些包銷模式中由包銷人作為代理人在合同上蓋章。

2、包銷人的包銷行為具有高風險性。

包銷人的高風險性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷期內(nèi)的商品房售價不得低于包銷合同約定的包銷基價，否則，差價部分由包銷人負責向出賣人補償；其二，包銷期滿，未完成銷售的剩余商品房由包銷人按照包銷基價一并購買。

3、包銷人具有較大的代理權(quán)限。

基于包銷人承擔了主要的價格風險和市場風險，一般包銷合同都約定包銷人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷售定價、營銷方式等，并且一般包銷人的代理行為都是獨家排他代理，即出賣人不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。

4、包銷期滿，未能完成包銷目標的商品房由包銷人購入。

在包銷期限屆滿，包銷人如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系