一、房屋出賣人違約的類型

商品房出賣人違約，是指出賣人不能依買賣合同約定向買受人履行其交付標的物的義務，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房兩種情況。實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的出賣人違約類型包括以下幾個方面：

1、交付不能。當出賣人不能向買受人交付標的物時，則構成根本性違約，除非出于不可抗力等免責事由，均應當承擔違約責任。

2、商品房面積短少的責任承擔。依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔：即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉的后果。

3、交付遲延。商品房買賣合同中，出賣人的給付，實際應由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權過戶手續(xù)。此兩種的給付遲延，只是給買受人造成某些經(jīng)濟損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補救，所以法律不應提供直接解約權。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權。在此中，出賣人可主張某些不可抗力事由為抗辯。

4、商品房的質量瑕疵?！渡唐贩抠I賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

5、關于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責任承擔。對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導致觀看風景遭受嚴重影響，都使買受人贏利的合同目的受到極大損害，買受人可以行使解約權。對于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導致日照、通光受到嚴重影響的，買受人可以行使節(jié)約權。

6、關于綠化、配套設施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責任承擔。出賣人為吸引買受人，在預售時都會對綠化率、配套設施等作出承諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現(xiàn)允諾。一般認為，這些違約并不導致生命財產(chǎn)遭受危險，也不嚴重影響生活質量，因此不能認定為根本性違約，不應行使解除權，買受人可以就此主張違約金或賠償損失。

二 、購房合同糾紛怎么解決

購房合同中，往往有一條解決糾紛方式的條款，就是當出現(xiàn)合同糾紛時，是選擇仲裁方式解決還是訴訟方式解決，大多數(shù)的人并不知道這兩者的區(qū)別是什么，要么就隨便選一個，或者是聽售樓人士的介紹進行選擇。

兩者之間共同之處很多，當然區(qū)別也很大。我是律師而不是法學家，深知當事人的心理與要求：真出現(xiàn)糾紛時，沒有人會去考慮訴訟方式與仲裁方式的基本原則有什么不同、指導思想有什么區(qū)別等等，當事人最關心的是自己的利益如何能夠得到切實的保護，哪種方式最公平公開、最方便快捷、最經(jīng)濟、最便于執(zhí)行，就是他們的選擇。

1、從執(zhí)行力度方面分析。

很多人打官司，就怕得到一張法律白條，如果無法執(zhí)行，官司還不如不打。那么，仲裁的裁決結果如何得以切實執(zhí)行呢。

根據(jù)我國《仲裁法》、《民事訴訟法》的相關規(guī)定，生效的仲裁裁決與生效的民事判決法律效力是等同的。當事人應當履行仲裁裁決，一方當事人不履行仲裁裁決的，另一方可以直接向人民法院申請執(zhí)行該仲裁裁決，受申請的人民法院應當執(zhí)行。所以，沒有必要擔心仲裁裁決的可執(zhí)行性。

就涉外的仲裁裁決而言，按照我國現(xiàn)在參加的國際條約有關規(guī)定，凡承認和執(zhí)行我國法院判決的國家和地區(qū)的法院，同時一般也承認和執(zhí)行我國仲裁機構作出的裁決。

2、從公開性分析。

目前，法院公開審理案件的程度也是越來越高，但是，畢竟當事人不能選擇法官。在這一點上，仲裁就有其非常顯著的優(yōu)勢。

依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定，如果當事人雙方約定由一名仲裁員來裁決糾紛，則可以由當事人雙方來共同選定該仲裁員；如果當事人雙方約定由三名仲裁員來裁決糾紛，可以各自選定一名，第三名也就是首席仲裁員，可以雙方共同選定或委托仲裁委員會指定。當事人自己選擇仲裁員，可以保障當事人選擇自己信任的有專業(yè)知識、公道正派的人士來裁決糾紛，減少了當事人對裁決公平、公正性的疑慮，也有利于裁決結果被當事人接受及得到執(zhí)行。此外，仲裁過程是不公開的，這與法院公開審判是不同的，這樣當事人的隱私、商業(yè)秘密等可以得到保護。

3、從便捷性方面分析。

依據(jù)我國法律的有關規(guī)定，普通程序的案件，法院一審的審限是6個月，如果一方當事人不服提出上訴的話，則二審的審限為3個月，這就是說，從理論上說，一個案件如果在法院審理，則形成生效判決的時間可能會需要9個月，對一般人而言，這確實長了一些。

如果是選擇仲裁方式的話，情況就不一樣?！吨俨梅ā分胁]有明確規(guī)定仲裁的時間限制，但是各個仲裁委員會在其仲裁規(guī)則中基本都作出明確規(guī)定。例如，北京仲裁委員會就規(guī)定，仲裁庭應當在組成后4個月（不包括對專門性問題作出鑒定的期間）內(nèi)，作出仲裁裁決。這樣看來，仲裁所花費的時間比訴訟少一些。

最關鍵之處在于，仲裁一裁終局，也就是說，仲裁裁決一旦作出，即日就具有法律效力，除了法律規(guī)定的幾種可申請撤銷情形外，當事人不能對仲裁裁決提出任何形式的上訴、異議、復議等不服表示，只能遵守、履行。這樣，就不會出現(xiàn)類似法院二審的過程，在時間上可能非?？旖?。