一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的時(shí)限
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第十五條對(duì)開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋或買(mǎi)房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。
而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
因此，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過(guò)規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。
二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除事由
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除事由種類(lèi)
商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>
商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買(mǎi)賣(mài)合同申明確約定出來(lái)，此時(shí)原來(lái)本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法定解除事由
《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在此不贅述。
《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對(duì)解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來(lái)，主要有以下幾種：
1、根本違約：
①商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
②商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；
③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；
⑤房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
2、遲延履行：
①出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；
②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。
3、其他解除情形：
①面積誤差比絕對(duì)值超出3%；
②商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。
