一、商品房買賣合同解除權的時限

當事人應當在法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限內(nèi)行使解除權，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條對開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當事人在三個月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當事人才享有合同解除權。

而且，當事人享有解除權后在一定期限內(nèi)不行使，則會喪失解除合同的權利：如果法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。

因此，對于商品房買賣合同的當事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個月內(nèi)對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時違約一方當事人有權催告享有解除權的一方在合理期限內(nèi)行使解除權，享有解除權的一方收到催告后應盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會喪失解除權。

二、商品房買賣合同解除事由

（一）商品房買賣合同的解除事由種類

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當?shù)睦妗?/p>

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權的一方或各方當事人有權解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權的一方或各方當事人有權解除合同。《合同法》和《解釋》均規(guī)定了合同的法定解除事由。如果當事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權的解除事由。

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

（二）商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：

1、根本違約：

①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

④房屋主體結構質(zhì)量不合格；

⑤房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：

①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；

②辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

3、其他解除情形：

①面積誤差比絕對值超出3%；

②商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。