一、什么是不動產抵押

不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由于不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。

不動產抵押是一種物權擔保，因此，它具有物權的排他性和追及性等一般特征，同時由于抵押權的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔保。

二、不動產抵押的設立要件有哪些

（一）抵押人必須具備主體資格。

即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權;

（二）抵押物必須符合法律規(guī)定。

從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規(guī)定，下列不動產是不能作抵押的。

1、學校、醫(yī)院、國家機關、社會福利機構、宗教寺院等公共福利事業(yè)的不動產；

2、軍隊的房地產(一般是不能作為抵押物的)；

3、有產權糾紛的房地產；

4、產權關系不清的房地產；

5、被法院或國家司法機關裁定予以凍結、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產；

6、由國家計劃即將拆遷的房地產；

7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產；

8、沒有地上建筑物的農村集體土地(不包括荒山、荒地等)；

9、已作過抵押但未經前抵押人書面同意的房地產也不能重復抵押；

10、違章建筑，或未經國家規(guī)劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物等。

上述十類不動產都屬于不能作為抵押物的不動產，這類不動產即使在抵押雙方簽了抵押合同，也辦不了抵押登記手續(xù)，所以是無效的。

（三）價值評估應該公允。

抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值；

（四）辦理抵押登記。

依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

由此看來，不動產抵押活動看起來簡單，實際上操作起來卻十分復雜。因為不動產的種類較多，每一種類的不動產因其不同的法律關系都有其特殊性，所以在遇到不動產抵押的情況時，一定要區(qū)別對待，謹慎處理。必要時請專業(yè)律師幫忙，在律師的幫助下分清不動產抵押物的性質，看清抵押物所屬的法律關系，從而保障抵押活動的順利進行，使抵押權人的利益得到維護。