一、物業(yè)管理費包括哪些費用

（一）管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費

屬人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。

（二）公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：

1、公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內的各種土建零修費；

2、給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；

3、電氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；

4、燃氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；

5、消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；

6、公共照明費；

7、不可預見費；

8、易損件更新準備金。

（三）綠化管理費

指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

（四）清潔衛(wèi)生費

包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。

（五）保安費

對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰)；保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。

（六）辦公費

交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率

固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

（八）利潤

利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

（九）法定稅費

法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。

以上9項費用即為物管費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。

二、如何避免物業(yè)管理費糾紛

目前，由于物業(yè)管理剛剛起步，問題不單是某一方的過錯那么簡單，因此購房者為避免糾紛可采取如下措施：

（一）簽署物業(yè)管理公約時，應就有關收費的條款仔細審核，有不合理的要經(jīng)過協(xié)商修改后才能簽署；

（二）入住時一定要嚴格驗房，查驗建筑工程質量驗收合格證，并實地看房，有問題的及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，并妥善解決；

（三）房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題的，及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，敦促其采取措施修復；

（四）盡早成立物業(yè)管理委員會，簽訂物業(yè)管理合同，對住、管雙方的行為加以規(guī)范、約束。

看完上文，相信你對物管費的收費項目有了一定了解，具體的費用收取標準和辦法在業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司的服務合同中約定。有關物業(yè)管理費的糾紛在日常生活中隨處可見，人們應加強自己的維權意識，對那些不合理的收費一定要取締，如果您遇到物業(yè)管理費方面的糾紛，建議咨詢房產(chǎn)類專業(yè)律師，遇到問題時不要盲目應對，一定要勇于拿起法律武器維護自己的合法權益。