一、怎樣認定房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

那么，應(yīng)如何認定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。

二、房屋質(zhì)量不合格怎么辦

如果購房者入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，可以解除購房合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔賠償責任（具體參閱本節(jié)第四項退房糾紛的處理），其它房屋質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委托他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測機構(gòu)的檢測結(jié)果為依據(jù)，購房者對房屋質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對房屋質(zhì)量進行檢測。