一、怎樣購買商品房

1、確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)

房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備五證和兩書。

五證即：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）證》。

兩書即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。消費(fèi)者在選購房地產(chǎn)公司出售的商品住房時(shí)，為了防止受不法房地產(chǎn)商的欺騙，在購房之前一定要按上述規(guī)定查驗(yàn)房地產(chǎn)公司是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件是否完備。

如果該房地產(chǎn)公司具備了“五證”和“兩書”，消費(fèi)者就可以購買其出售的商品住房，若是該房地產(chǎn)公司不具有合法的售房手續(xù)，其售房的行為是非法的，消費(fèi)者千萬不要購買其出售的房屋。對(duì)于現(xiàn)房的購買者來說，關(guān)鍵是檢查《商品房銷售證》，而期房是《商品房預(yù)售許可證》。

2、簽訂認(rèn)購書在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后。作為購房者您會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給您，并應(yīng)實(shí)事求是地向您介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。您一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件，對(duì)不明白、有疑問的地方，千萬不要嫌麻煩，要逐一問清楚，直到心知肚明為止。

二、購買商品房需注意哪些問題

重點(diǎn)提示一：簽了認(rèn)購書不等于簽約

買房先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。

是不是簽訂正式購房合同前，必須簽認(rèn)購書呢？不是。我國(guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽訂認(rèn)購書。換句話說，簽認(rèn)購書不是正式簽約的必要前提。但是簽定認(rèn)購書是買房的習(xí)慣性的操作。所以，大家沒有必要因?yàn)椴皇潜匦韬灳筒缓灐?/p>

否則，開發(fā)商也有權(quán)因?yàn)槟缓炚J(rèn)購書而拒絕交易。為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱、侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買、賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購書方始生效”，對(duì)認(rèn)購書中類似“如乙方（買方）在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)（出）合同，則沒收已付定金，甲方（賣方）有權(quán)把乙方訂購房屋轉(zhuǎn)售他人”條款加以拒絕。

如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進(jìn)行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效，定金不能成立。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)五證就可以避免。所以，這里再次強(qiáng)調(diào)一下檢驗(yàn)五證的重要性。

如果開發(fā)商具備了銷售條件，也就是有合法的銷售證，那么買、賣雙方簽訂的認(rèn)購書是否一定有效呢？一般認(rèn)為，當(dāng)事人尚未就房屋買賣的所有條件達(dá)成一致，合同不成立，因?yàn)檎J(rèn)購書一般只就房屋位置（部位）、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量?jī)?nèi)容一般都不進(jìn)行或無法進(jìn)行約定。所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認(rèn)購書對(duì)其中寫明的內(nèi)容還是有約定作用的，并且具有法律效力。

重點(diǎn)提示二：認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括什么

（1）賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話；

（2）認(rèn)購物業(yè)；

（3）房?jī)r(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)；

（4）付款方式：一次付款、分期付款、抵押付款；

（5）認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約的有關(guān)細(xì)節(jié)?！逗灱s須知》是購房人在簽約前應(yīng)細(xì)讀的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部條款內(nèi)容，才可以保證下一步順利簽約。

重點(diǎn)提示三：《簽約須知》的主要內(nèi)容

（1）簽約地點(diǎn)；

（2）購房者（個(gè)人、公司）應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約；

（3）購房者若委托他人簽約，附有關(guān)委托書的說明；

（4）交納有關(guān)的稅費(fèi)說明：印花稅（房?jī)r(jià)0.05%）、契稅（房?jī)r(jià)2%-3%）、手續(xù)費(fèi)（房?jī)r(jià)1%）、房產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.3元、平方米、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證費(fèi)等。

簽訂買賣契約

購房者在售樓處簽定認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購房人花巨額資金購買房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條逐句審查、詢問。