一、商品房包銷關系如何確定？

確立包銷關系所應關注的幾個問題：

1、包銷人的主體資格，即什么樣的人（法人）能成為包銷人。

商品房包銷作為一種新型的經(jīng)營方式，目前，國家法律、行政法規(guī)對包銷人資格尚沒有規(guī)定，更沒有禁止性規(guī)定。因此，筆者認為不應對包銷人的主體資格予以苛求，即使包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，只要包銷合同是開發(fā)商與包銷人的真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，此合同就應當視為合法有效。

2、包銷責任的特殊性。

包銷作為一種加重代理商責任方式實施的銷售代理，相對代銷而言，風險要大得多。包銷商必須 按照包銷合同的約定，定期向開發(fā)商支付房款。一旦包銷商在合同約定的包銷期限內(nèi)未能售出包銷的全部房產(chǎn)，則未售出部分必須由包銷人以自己的名義承購，否則構(gòu)成違約，應承擔違約責任。

3、風險利益的特殊性。

包銷商包銷的目的在于從中賺取銷售價格與包銷價格之間的差價，但同時也承擔相應的風險。如果包銷的商品房難以銷售，或銷售的價格低于包銷的價格，產(chǎn)生的虧損應由包銷商自行承擔，與開發(fā)商無關。為此，包銷商對包銷的商品房實行價格包干，定死基數(shù)，超過基數(shù)的贏利（在扣除應交納的稅費之后）歸包銷商所有，低于基數(shù)或售不出去的虧損風險由包銷商承擔。

當然，根據(jù)風險與利益一致的原則，開發(fā)商給包銷商的包銷底價往往是比較優(yōu)惠的，因此，只要銷售順利，包銷商的利潤也是相當可觀的 。

二、銷售價與包銷價差價怎么辦？

1、在商品房包銷中，開發(fā)商與包銷商確定的包銷價與實際對外的銷售價之間存在的差價，這是包銷商所應收取的銷售利潤。

在開發(fā)商與包銷商簽定包銷合同后，房屋應該通過包銷商進行銷售，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人白行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的。但是，在進行房屋銷售時又必須是以開發(fā)商的名義進行銷售。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中規(guī)定，出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另約定的除外。在商品房銷售中只有開發(fā)商能夠滿足法律規(guī)定的銷售資格，包銷商是沒有直接進行銷售的資格的，包銷只是包銷商與開發(fā)商之間的內(nèi)部協(xié)議。

2、在商品房交易中，依法納稅是各方當事人應盡的法律義務。在包銷行為與銷售行為進行中，涉及稅賦有兩個問題：

（1）開發(fā)商與包銷商對外銷售中的稅賦問題。開發(fā)商與包銷商將商品房銷售給購房者，相互之間均產(chǎn)生稅賦，銷售方依法繳納營業(yè)稅，購房者依法繳納契稅。

（2）開發(fā)商與包銷商對內(nèi)包銷中的稅賦問題。開發(fā)商將商品房的銷售專營權(quán)轉(zhuǎn)讓給包銷商。在包銷期限內(nèi)當事人之間的這種交易行為不發(fā)生稅費繳納問題。但在包銷期內(nèi)，包銷商以開發(fā)商的名義與購房者簽訂銷售合同，就進入了銷售階段，開始發(fā)生營業(yè)稅、契稅問題。而當包銷期限屆滿后，包銷商要按約承購包銷剩下的商品房，此時包銷商與開發(fā)商之間發(fā)生直接的買賣，作為商品房的頭賣雙方也應當依法納稅。