一、買受人怎樣處理不合格房屋？

出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的，應(yīng)注意哪些問題：

《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問題。在此應(yīng)注意：

（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。

（2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。

（3）責(zé)任競(jìng)合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

二、房屋有質(zhì)量問題怎么辦？

對(duì)于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請(qǐng)求解除合同和賠償損失時(shí)，應(yīng)注意哪些問題：

（1）對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，買受人應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，出賣人可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時(shí)已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。

（2）對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時(shí)向出賣人提出的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身損失出賣人應(yīng)予賠償。

（3）對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國《合同法》第150條——第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。

（4）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（5）房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)。