一、年初選購(gòu)二手房要注意什么？

（一）查明產(chǎn)權(quán)狀況。

購(gòu)買(mǎi)二手房，最重要的是審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。首先，要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價(jià)格、賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒(méi)有被抵押、是否共享等。

其次，要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。有關(guān)價(jià)格、房況、戶(hù)型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。此外，千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。

最后，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

（二）考察環(huán)境和配套。

舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。

對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周?chē)泥従?，?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。

（三）了解物業(yè)管理狀況。

對(duì)物業(yè)管理的考察主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、正常等。

還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。

二、新房與二手房的差別

（一）新房首付計(jì)算方式：

首付款=總房款-客戶(hù)貸款額

貸款額=合同價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）×80%（首次貸款額度最高可達(dá)80%）

（二）二手房首付計(jì)算方式：

凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶(hù)貸款額（凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款）

貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%（首次貸款額度可達(dá)80%）

貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。