一、哪些二手房堅(jiān)決不能買？

可以購(gòu)買的二手房主要分第二次上市交易的商品房、已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，包括：按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買的公有住房；按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的安居工程住房；集資合作建設(shè)的住房；按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房；按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)行交易：

（一）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買，并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的；

（二）已被列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（三）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（四）有所有權(quán)糾紛的；

（五）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；

（七） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；

（九） 法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。

二、購(gòu)買二手房的流程

（一）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

（二）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。

（三）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。

（四）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

（五）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（六）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

（七）對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（八）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。