一、哪些情況下二手房買賣需要評(píng)估？

五種情況需房產(chǎn)評(píng)估隨著二手房交易市場(chǎng)的日趨活躍，哪種房產(chǎn)該評(píng)估也成了購(gòu)房者關(guān)注的首要問題。以下五種情況的房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。

第一種情況：交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值不了解，而影響交易的正常進(jìn)行。

第二種情況：繳納房產(chǎn)稅費(fèi) 交易后申報(bào)成交價(jià)時(shí)，如主管部門認(rèn)為其低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第三種情況：房產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。

第四種情況：申請(qǐng)銀行貸款 申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

第五種情況：解決房產(chǎn)糾紛 發(fā)生糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的鑒定，以協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

二、如何準(zhǔn)確評(píng)估二手房?jī)r(jià)格？

很多市民關(guān)注二手房的價(jià)格，并詢問如何比較準(zhǔn)確地定價(jià)。

客觀來講，影響二手房?jī)r(jià)格的因素有以下兩種：二手房的價(jià)格主要是由房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素形成的。而二手房的評(píng)估主要是運(yùn)用市場(chǎng)比較法，所以在評(píng)估過程中，主要是對(duì)這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。區(qū)域因素在二手房評(píng)估中起到了決定房屋價(jià)格的主要作用。如基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟；交通條件如出行是否方便，購(gòu)物、娛樂是否方便；物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況；人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。個(gè)別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。

具體如：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價(jià)就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價(jià)格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長(zhǎng)短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。以上列舉的各個(gè)方面情況都會(huì)影響評(píng)估價(jià)格。