一、簽訂二手房時應(yīng)明確哪些事項

房屋的具體情況

目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。

屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)

買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。而到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被橇，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣于客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免。不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中注明。

付款方式

在合同簽訂過程中，付款方式是必須要非常注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：

在簽訂《北京市房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；

在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；

若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前第幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司；中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。

另外，最好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過程中選擇如我愛我家這樣資信較佳的大型品牌中介公司，也比較能夠有效地規(guī)范買賣雙方行為。

交房時間

房屋交驗在房屋買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂的時候應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。

居間中保合同內(nèi)容

為了省心安全，許多人選擇通過房地產(chǎn)中介公司來代辦過戶。許多中介公司除辦理代辦過戶業(yè)務(wù)外還推出居間中保服務(wù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款。房屋買賣如果是通過中介公司進(jìn)行的。那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式，相關(guān)稅費明細(xì)等。

違約責(zé)任

在合同中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同中注明。

二、二手房買賣要注意什么

（ 一）、購房者未能成功申請貸款

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎么辦？買賣雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的實際付款能力進(jìn)行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個期限內(nèi)另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協(xié)議。

（二）、國家出臺新規(guī)定，限制房屋轉(zhuǎn)讓或附加稅費

簽訂二手房買賣協(xié)議之后，國家出臺新政策，辦理二手房轉(zhuǎn)讓須附加一定稅費，如2006年，國家出臺關(guān)于普通住房自住不滿5年的房子，要交納個調(diào)稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔(dān)協(xié)議后出現(xiàn)的稅費引發(fā)了一些糾紛。為避免此類糾紛，應(yīng)當(dāng)在合同中約定國家出臺新政策后的合同履行辦法，是按新規(guī)定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項；此類約定是否明確可操作，具有現(xiàn)實意義。如最近一直在討論對經(jīng)濟(jì)適用住房是否增加或改變上市交易的限制。

（三）、出售房屋的代理權(quán)

如果產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人不是同一個人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權(quán)。授權(quán)文件應(yīng)當(dāng)規(guī)范、合法有效，并且要作為房屋買賣協(xié)議的附件。

（四）、房屋附屬物的轉(zhuǎn)移

有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移，在買賣合同要作出約定；

（五）、房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的保障條款

二手房因裝修改變房屋結(jié)構(gòu)的情況比較常見，如果改變房屋結(jié)構(gòu)影響到房屋安全，其責(zé)任是相當(dāng)重大的，在買賣合同中應(yīng)當(dāng)記載并約定相關(guān)事項；

（六）、土地使用期限

二手房土地使用期限，直接涉及買方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，應(yīng)當(dāng)讓賣方合同中承諾如果剩余土地使用年限不實所承擔(dān)的責(zé)任。

以上幾個簡單問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能涵蓋紛繁復(fù)雜的二手房合同糾紛情況，但上述幾個問題是出現(xiàn)糾紛相對比較多的問題，而且是大家通常容易忽視的問題，希望本文能夠給廣大房屋交易人一些有益的啟示。