一、銀行房產(chǎn)按揭貸款細(xì)則

個人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

（一）貨款方式個人住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。

（二）貸款對象和條件個人住房貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

4、具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合我行或我行委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估價值；

5、銀行規(guī)定的其他條件。

（三）申請借款時，應(yīng)出具的文件申請借款時，應(yīng)填寫《銀行個人住房貸款申請審批表》，并向銀行提交如下文件：

1、借款人及配偶有效身份證件及原件復(fù)印件各3份（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）

2、結(jié)婚證及復(fù)印件3份，同時，結(jié)婚證須提供含照片頁和文字頁部分；若結(jié)婚證遺失，夫妻雙方關(guān)系可在同一個戶口簿上體現(xiàn)，只須做婚姻聲明；反之，夫妻雙方關(guān)系不能在同一個戶口簿上體現(xiàn)，則須到當(dāng)?shù)孛裾块T出具婚姻證明；未婚者須提供單位證明及本人聲明；

3、借款人及配偶戶口簿（首頁帶公章和借款人極其配偶頁）及復(fù)印件3份；

4、借款人與開發(fā)商簽定的購房合同原件一份（已備案）；

5、借款人及配偶的職業(yè)、收入證明（收入證明要大于等于月還款額的兩倍）；

6、在銀行指定帳戶存入首期付款的存款憑條和開發(fā)商開具的首付款證明；

7、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

8、以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

9、以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動；用公積金存款的證明；

10、貸款人要求提供的其它文件或資料。

（四）貸款程序銀行工作人員收妥的借款申請書及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進(jìn)行調(diào)查、核驗(yàn)，并在三周內(nèi)給回復(fù)意見。如同意借款申請，銀行工作人員會通知在規(guī)定的時間、地點(diǎn)辦理或由銀行代您辦理保險、公證、抵押登記等手續(xù)。雙方簽訂《借款合同》、《擔(dān)保合同》、《抵押合同》、《質(zhì)押合同》等法律文件。

（五）貸款額度、期限和利率銀行發(fā)放的個人住房貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%。貸款期限最長可達(dá)30年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際年齡和貸款年限的總和要小于等于65周歲。

1、限制條件：異地戶籍，異地工作者，貸款成數(shù)下浮一成（即7成30年）且須提供本地聯(lián)系人，同時本地聯(lián)系人也須出具結(jié)婚證、身份證、戶口簿、收入證明；不具備償債能力者，須提供擔(dān)保人，擔(dān)保人所須提供的相關(guān)資料與貸款人相同。

2、首次住房貸款不是在銀行辦理貸款者，第二套住房貸款在工商銀行辦理享受優(yōu)惠利率；第二套住房貸款仍在銀行辦理者，執(zhí)行基準(zhǔn)利率且首付加一成。

（六）公積金貸款

公積金貸款最高額度為七成20年，最多只能貸款20萬元。房屋主體結(jié)構(gòu)封頂后方可辦理公積金貸款，且涉及公積金貸款者必須購買保險，其他按揭貸款者可自行選擇是否辦理保險。建議不引導(dǎo)客戶辦理公積金貸款。

（七）還款方式借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并提前一個月提出預(yù)約申請，無須交付違約金；當(dāng)天想提前還款者要按貸款余額或提前還貸數(shù)額的1%的提交提前還款違約金，并辦理有關(guān)手續(xù)；每年僅限提前換貸一次，還貸數(shù)額不低于一萬元。同時 ，借款人在貸款一年內(nèi)不準(zhǔn)提前還款。償還本息的方式有以下兩種：

1、貸款期限在一年（含一年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。

2、貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。建議采取等額本息還款法，不易于遺忘。待還清銀行個人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協(xié)助客戶到有關(guān)部門辦理貸款抵押的有關(guān)抵押、質(zhì)押的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和質(zhì)押品，退由客戶保管。

（八）銀行禁入戶

二00六年元月一日起，個人房產(chǎn)按揭貸款須查詢其貸款信譽(yù)度，不良信用貸款者是銀行禁入戶。償還貸款逾期三次，不予追究，六次以上含六次者，視為銀行禁入戶；信用卡透支者亦視為銀行禁入戶。

（九）費(fèi)用

辦理銀行按揭貸款收?。?/p>

1、公證費(fèi)為一百元；

2、抵押登記費(fèi)十萬元以下為一百五十元、十萬及十萬元以上為一百八十元；

3、印花稅萬分之五。

（十）、抵押物和質(zhì)押物銀行認(rèn)可的個人住房貸款的抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：

（1）個人住房貸款的抵押物

1、借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；

2、借款人依法取得的國有土地使用權(quán)；

3、銀行認(rèn)可的其它財產(chǎn)。

（2）個人住房貸款的質(zhì)押物國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

（十一）個體戶住房貸款條件

個體戶住房辦理住房貸款須提供合法營業(yè)執(zhí)照、現(xiàn)金流水帳、保險單復(fù)印件、存款、門面房房產(chǎn)證。

（十二）共同申請人

兩個或兩個以上共同申請同一房產(chǎn)購房按揭貸款者，在房產(chǎn)銷售備案過程中，須雙方或多方共同到房產(chǎn)局簽定產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議。

二、房屋按揭方式如何選擇

提前還貸須先問銀行

由于加息傳聞一直沒有定論，不少市民擔(dān)心加息后多付房款，而考慮提前償還住房貸款。調(diào)查顯示，有23.8％的人打算在最近一個月內(nèi)提前償還貸款，也有65.1％的人沒有打算提前還款，還有11.1％的受訪者態(tài)度不明朗。在考慮提前還款的原因上，有33.3％的受訪者表示只要有閑錢就會考慮，也有33.3％的受訪者表示是因?yàn)榧酉⒃?，為了減少支出而選擇提前還款。

“提前還貸要考慮到種種情況以及注意事項(xiàng)”，有限公司銷售總監(jiān)郭勛表示，銀行一般現(xiàn)在都規(guī)定在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，市民可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。各家銀行對于提前還貸的規(guī)定都不是一致的，所以市民在決定提前還貸前務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。

此外，如果加息的話，新的利息標(biāo)準(zhǔn)也將在新的一年開始時計(jì)算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時機(jī)，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。

購房者在提前還清全部貸款后，別忘了到保險公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，因此按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費(fèi)，提前還清貸款所退還保險費(fèi)為已交保險費(fèi)在提前歸還時的現(xiàn)值減去提前歸還前占用保險費(fèi)在提前歸還時的現(xiàn)值。

提前還貸沒必要跟風(fēng)

一旦考慮要提前還貸，那購房者還需要注意自己在貸款時選擇的是哪種還款方式。目前，銀行住房貸款還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種?！暗阮~本金還款法”是每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出相對減少；而“等額本息還款法”每月償還的金額相等，在償還初期利息支出最大、本金最少，以后則支付利息逐步減少、本金逐步增加。

據(jù)分析，提前還貸可以少付利息的觀點(diǎn)是正確的，但如果借款人具備一定的投資能力，可以利用借款進(jìn)行再投資獲得利潤的話，那么提前還款是沒有必要的。因?yàn)槠浯罂捎猛顿Y賺來的錢支付銀行的還款額。若利率不是上調(diào)很多，那么月還款額相對現(xiàn)在的還款而言，并不會高得離譜。郭勛分別以個人住房商業(yè)借款為例針對兩種不同的還款方式為消費(fèi)者算了一筆賬，進(jìn)行了加息與現(xiàn)行利息還款額的對比。

由以上計(jì)算可以看來，加息對于購房者的還款額度將不會有太大的影響。市民完全可以按照自己正常的生活節(jié)奏安排還款資金，不必過多擔(dān)心會受到貸款利率上升的影響。等到利率上調(diào)幅度較大時，再重新安排家庭財務(wù)中有關(guān)房貸這一塊的內(nèi)容也不遲。郭勛表示：“近期前來咨詢加息事宜的人明顯增多，隨之開始考慮提前還款。但是我們認(rèn)為如果借款人手上有筆閑錢而又沒有好的投資方向，還是選擇提前還款比較好，因?yàn)楫吘箍梢允∪ヒ还P利息；若貸款人有不錯的投資，可得到較多的投資回報率的話，則不妨好好利用貸款?！?/p>