一、什么是商品房包銷

商品房包銷是包銷商與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成的一種特殊的承包銷售商品房的行為，是包銷商以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷商的名義，在約定的包銷期限內(nèi)對(duì)外承包銷售開(kāi)發(fā)商的一定數(shù)量的商品房，并按約定支付包銷價(jià)款，獲取銷售差價(jià)利益； 銷期限屆滿，由包銷商承購(gòu)未售完的商品房的行為。商品房包銷概念的主要含義是：

（1）商品房包銷是一種特殊的承包銷售商品房的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，因此它是一種特殊的承包銷售，其特殊性就在于開(kāi)發(fā)商有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房，包銷商必須以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為。

（2）在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取得一定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商。

（3）在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購(gòu)。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開(kāi)發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為買賣關(guān)系。

二、商品房買賣合同包銷人的訴訟地位

在商品房包銷階段簽訂的商品房買賣合同，其主體是出賣人（開(kāi)發(fā)商）與買受人。原則上，由于合同的相對(duì)性，就該商品房買賣合同產(chǎn)生的糾紛的處理，應(yīng)當(dāng)在出賣人與買受人之間完成。但因?yàn)榘N人參與了該商品房買賣合同的締約全過(guò)程，而且該商品房買賣要約的發(fā)出、承諾的接受等重大合同行為均由包銷人完成，對(duì)出賣人、買受人締結(jié)合同影響重大，而合同的后果卻均由買賣雙方承受，一旦產(chǎn)生糾紛，勢(shì)必與包銷人的包銷行為產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

而出賣人與買受人之間的商品房買賣合同糾紛的最終處理與包銷人有直接利害關(guān)系，包銷人加人到訴訟中來(lái)，有利于糾紛的一次性解決，符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。因此，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二十二條中規(guī)定：“對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟?！?/p>

1．出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二十二條中規(guī)定：“出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位?！?/p>

2．出賣人、包銷人和買受人對(duì)重大權(quán)利義務(wù)約定不明的，根據(jù)實(shí)際情況確定各方的訴訟地位。如包銷人在從事包銷行為時(shí)對(duì)買受人的允諾超出商品房包銷合同授權(quán)范圍，買受人主張?jiān)手Z條件實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)以出賣人與包銷人為共同被告承擔(dān)連帶責(zé)任。

至于包銷期結(jié)束，包銷人依約買受剩余商品房后，此時(shí)房屋的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)至包銷人處，包銷人將這些房屋再次出售的，在該房屋買賣合同關(guān)系中，包銷人已不享有前一買賣合同中包銷人的身份，而居于出賣人的地位，因該次買賣引發(fā)的糾紛，已與開(kāi)發(fā)商無(wú)涉，原則上，開(kāi)發(fā)商無(wú)需參與解決該糾紛的訴訟。