一、購房合同中定金和訂金是什么

（一）什么是定金

定金指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定由一方當(dāng)事人按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方的金錢或其他替代物。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，定金在性質(zhì)上具有明顯的制裁違約行為的性質(zhì)。購房人和開發(fā)商約定的定金具有從合同的性質(zhì)，它以主合同的存在為必要條件。當(dāng)主合同不成立、無效或被撤銷，定近條款也不能生效。主合同消滅，約定的定金也隨之消滅。

（二）什么是訂金

訂金則是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢，可以理解為一種預(yù)付款行為，合同確立、履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款，合同不成立時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。訂金的適用不存在制裁違約行為的問題，對(duì)合同沒有擔(dān)保作用。如果購房人預(yù)交的是訂金，最終確定不想購買時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還。因此，購房人在購房的過程中，應(yīng)當(dāng)與開放商明確自己所預(yù)交的錢款屬于“定金”還是“訂金”，如果屬于“定金”應(yīng)當(dāng)是以書面的形式明確加以規(guī)定。

我國法律沒有明確的規(guī)定，所以“訂金”不是一個(gè)嚴(yán)格的法律上的概念，一般應(yīng)理解為預(yù)付款，交付“訂金”是先予履行債務(wù)的行為。而關(guān)于“定金”，在我國《民法通則》和《擔(dān)保法》中都有明顯的規(guī)定，它和保證、抵押、質(zhì)押與留置并列為5種擔(dān)保形式之一，屬于債務(wù)人向債權(quán)人履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款。

（三）定金與訂金的區(qū)別

二者的區(qū)別在于：交付“訂金”屬于先予履行債務(wù)的行為，而交付“定金”是實(shí)施的擔(dān)保行為，即交付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

一般情況下，如果當(dāng)事人沒有特別約定，支付訂金應(yīng)理解為支付預(yù)訂款。因此，如果對(duì)訂金的處理雙方未作約定，無論哪一方當(dāng)事人違約，收取訂金的一方應(yīng)將該訂金返還給另一方。

二、購房定金或訂金能否退回

購房者為購買商品房與發(fā)展商簽訂《購房認(rèn)購書》的，應(yīng)弄清所支付的錢款是“定金”還是“訂金”。如果是“訂金”，則購房者應(yīng)審核認(rèn)購書中是否對(duì)訂金處理有所約定，例如“若買方在15日內(nèi)不來簽訂預(yù)售合同，則60％已付訂金作為違約金處理”等，如果有諸如此類的約定，則購房者決定不購所訂房屋時(shí)，雙方應(yīng)按認(rèn)購書約定處理訂金，購房者可能無法全額得到返還；如無約定，則購房者可要求全額返還訂金。當(dāng)然，如果發(fā)展商在銷售過程中有過錯(cuò)，如廣告﹑樓書﹑樣板房與實(shí)際狀況不符等，則根據(jù)有關(guān)規(guī)定購房者有權(quán)要求全額返還訂金。如果約定是“定金”，則最好與發(fā)展商就預(yù)售合同主要條款進(jìn)行充分協(xié)商，達(dá)成一致，并在認(rèn)購書中明確后再考慮支付。否則，今后若因與發(fā)展商無法就預(yù)售合同條款達(dá)成一致而導(dǎo)致不簽訂預(yù)售合同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，購房者無權(quán)要求返還定金。

購房者如并未與發(fā)展商簽訂《購房認(rèn)購書》，即未與發(fā)展商就“訂金”的處理作出約定，可以要求發(fā)展商全額退還該“訂金”。但是有一點(diǎn)必須提醒的是，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)發(fā)展商出具的收據(jù)上注明的是“訂金”。