一、購房認購書是購房合同嗎

購房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此， “認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。

認購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容；當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾；如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔違約責任。然而，時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預付款項也應表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認購書，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購房者設下重重絆腳石。購房者簽訂這樣有缺陷的認購書，一旦在日后簽訂購房合同時出現(xiàn)各式糾紛，開發(fā)商往往以購房者違約在先為由，拒絕賠付相關損失。由于購房者所簽訂的認購書確已具備法律效應，司法機關在處理此類糾紛時，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認購書的購房者處于不利地位。

二、購房者購房要注意什么

購房時要注意3個問題：

1、審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國務院有關法例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（1）、地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（2）、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（3）、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（4）、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

（5）、裝修工程為2年。

2。其他保修范圍項目

對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補充約定。

3。非房屋主體質(zhì)量約定

購房者在補充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。條款文本類似：

購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標準、保暖、保溫、隔音等，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》第九條規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。

商品房發(fā)生非房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，經(jīng)過開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司修理、重做后，經(jīng)有關部門認定仍存在質(zhì)量問題，嚴重影響購房者的對房屋正常使用時，購房者有權(quán)解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發(fā)商的違約責任。