一、二手房過戶如何繳納個稅

個人所得稅指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。

個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房的價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益及稅法規(guī)定的合理費用后的余額，按“ 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ”項目征收個人所得稅。財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納所得額稅率的20% 交納個人所得稅。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。上海轉(zhuǎn)讓普通住房，以轉(zhuǎn)讓收入的1 %核定應納個人所得稅額；轉(zhuǎn)讓非普通住房，以轉(zhuǎn)讓收入的2 %核定應納個人所得稅額。

對個人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1 年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

二、如何繳納二手房營業(yè)稅

自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買住房滿2年（含）轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷售時免征營業(yè)稅，非普通住房銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

《二手房交稅新規(guī)》規(guī)定：對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，如果合同成交價格低于市建委發(fā)布的《北京市已購公房和經(jīng)濟適用房再上市買賣指導價格手冊》（以下簡稱指導價格）中確定的指導價格且無正當理由的，均以指導價格作為核定的基數(shù)征收稅款。另外，如果采用了指導價格作為征稅基數(shù)的，將根據(jù)二手房建成年代的不同，乘以相應的百分比來確定計稅價格。

個人應持住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。對于購買滿兩年如核定屬于普通住宅，可免征營業(yè)稅，普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格 1．2倍以下。如果核定屬于非普通住宅，應按售房收入減去原購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅，如果成交價低于稅務部門制定的基準住房交易指導價，則按指導價減去原購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅。