一、影響二手房市價(jià)的因素

一套二手房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)毛估出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。影響一套二手房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)等。

評(píng)估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見的要數(shù)置換物業(yè)評(píng)估了。隨著房產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)日益繁榮，二手房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

毛估說(shuō)不過(guò)去市場(chǎng)比較可擺平。一套二手房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)毛估出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。目前，主要采用市場(chǎng)比較法，通常選擇三套符合以下要求的可比物來(lái)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。

影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。

例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%--6%的系數(shù)，西向減10%；多層住宅樓層以3層--4層為準(zhǔn)，底層減5%--6%，頂層減10%；新舊里最多可減 40%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%--5%，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣者又說(shuō)估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。

二手房的時(shí)效性

業(yè)主對(duì)二手房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。二手房估價(jià)有個(gè)最重要的特征--時(shí)效性，三級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)較大，變化周期短，幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn)，常常質(zhì)問(wèn)：我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣發(fā)5萬(wàn)元，我的估價(jià)才24萬(wàn)元？影響二手房估價(jià)的因素很多，但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價(jià)降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過(guò)大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)。

另一方面，二手房評(píng)估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估體系，專門從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中魚龍混雜，社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，不對(duì)置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的 信任危機(jī)。

二、二手房評(píng)估中通常的評(píng)估方法

（1）成本法

（2）市場(chǎng)比較法

（3）租金收益法

目前在大多數(shù)情況下還是使用市場(chǎng)比較法。

房地產(chǎn)評(píng)估流程一般如下：

1、三級(jí)市場(chǎng)交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。

2、評(píng)估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察（查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照）。

3、估價(jià)師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定物業(yè)實(shí)際價(jià)格。

4、在評(píng)估報(bào)告上由估價(jià)師簽名并蓋章，同時(shí)蓋上公司的公章。

評(píng)估業(yè)務(wù)來(lái)源：

1、銀行

2、三級(jí)市場(chǎng)的地鋪

3、法院

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設(shè)等。