一、什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指國家管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。

由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特征，所以房地產(chǎn)的流通僅僅表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和相關(guān)權(quán)利的設(shè)定、變更。

而權(quán)利必須由法律以一定方式進(jìn)行確認(rèn)和公示，由此各個(gè)國家對房地產(chǎn)的有效管理幾乎都通過房地產(chǎn)權(quán)屬登記來進(jìn)行，以保障交易安全、促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容

（一）土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記包括土地所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記，具體包括國有土地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記。根據(jù)登記的階段和內(nèi)容不同，又可分為土地權(quán)屬權(quán)的初始登記和變更登記。土地權(quán)屬登記由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。

（1）、 土地權(quán)屬的初始登記

土地權(quán)屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時(shí)間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地，或者全部農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的初始資料。

（2）地籍調(diào)查。由測繪部門伙同申請人對申請的土地進(jìn)行實(shí)地查丈，確定土地的方位、面積、四至范圍并繪制平面圖。

（3）權(quán)屬審核。土地管理部門根據(jù)地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，并將審核結(jié)果予以公告。申請人和權(quán)利相關(guān)人可對公告結(jié)果申請復(fù)查。

（4）注冊登記、頒發(fā)證書。公告期滿，無異議的，土地管理部門將申請內(nèi)容登記入冊，并頒發(fā)土地權(quán)屬證書。

2、 土地權(quán)屬的變更登記

土地權(quán)屬的變更登記是指土地權(quán)屬初始登記之后，因發(fā)生使權(quán)利變動(dòng)的情況而作的變更登記。變更登記主要在以下情形下發(fā)生：

（1）依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國有土地使用權(quán)的；

（2）土地他項(xiàng)權(quán)利登記，如抵押登記；

（3）土地注銷登記；

（4）因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（5）因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的；

（6）土地合并或土地分割；

（7）因權(quán)利主體機(jī)構(gòu)變更、兼并等原因引起土地權(quán)屬變化的；

（8）因土地權(quán)利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯(cuò)漏登記的。

土地的變更登記要經(jīng)過申請、地籍調(diào)查、審核、登記和換證四個(gè)階段。

（二） 房屋產(chǎn)權(quán)登記

（1）申請。申請人為公民和法人，共有房屋由共有人共同申請。申請人須填寫申請書，并出示個(gè)人身份證或法人資格證明，以及取得房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)證明。

（2）審查。房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)受理申請后，查驗(yàn)各項(xiàng)交驗(yàn)的文件，并通過內(nèi)部檔案調(diào)查和實(shí)地查丈來核實(shí)產(chǎn)權(quán)人是否屬實(shí)，產(chǎn)權(quán)來源是否合法。

（3）登記入冊、頒發(fā)證書。登記機(jī)關(guān)根據(jù)審查結(jié)果對該房產(chǎn)登記入冊，建檔，并對申請人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，即房屋所有權(quán)證書。