一、什么是房屋轉按揭

轉按揭是指房產賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產轉讓給買方時，由于銀行向買方發(fā)放貸款，用于償還原按揭、抵押貸款，贖出房產證，以便辦理過戶，并由買方來償 還現按揭、抵押貸款的業(yè)務。

也就是說，仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。

目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。

在實際操作中，轉按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。

二、怎樣辦理房屋轉按揭風險小

第一步

看準想要購買的房屋，要確定該房屋產權是否明晰，是否符合政府規(guī)定的進入房地產市場流通的條件。

第二步

選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務的房產交易代理機構，并在該機構完成房產價值評估工作，交納房產評估費。

第三步

借款人申請二手房抵押貸款應填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

1、身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學歷證明、婚姻狀況證明；

2、經濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明（以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，貸款人享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越）；

3、買賣雙方簽訂的購房協議書；

4、同意以所購房屋作抵押的證明；

5、有不低于購房價款30%的自有資金；

6、貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

第四步

去銀行指定的律師事務所填寫二手房按揭申請表，由律師把所有證明資料交送銀行進行貸款審批，對借款人和售房人送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進行審查，負責組織對交易房屋進行房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據。

第五步

借款人與貸款銀行簽訂借款合同。

第六步

辦理抵押、保險等有關擔保手續(xù)。

第七步

借款合同生效，資金劃入借款人指定賬戶。

為避免二手房按揭貸款過程中存在的風險，我們建議：

首先，要選擇實力雄厚的中介機構作為擔保人可以避免多方的風險。目前比較合適的第三方擔保人是專業(yè)的中介機構，但其應該具備一定的資金實力，才能夠抵御風險，真正起到擔保的作用。

其次，業(yè)主需要建立資金保障機制，由房地產登記部門與銀行聯合成立資金保障中心，利用政府部門的公信力來保障交易全過程的順利進行。首期購房款或者全部購房款在過戶及按揭手續(xù)沒有完全辦結前，都存放于資金保障中心的公共賬戶，如果所有手續(xù)順利完成，則將房款轉入賣方賬戶，否則退回買方。