一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理得以進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)的資金保證 ， 是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個(gè)非常明顯的問題，是關(guān)系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理的“價(jià)格” ， 是人們享受物業(yè)管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位 ， 這一價(jià)格是不同的。尤其是作為新興行業(yè) ， 其價(jià)格的制定不能完全依靠市場(chǎng) ， 必須由政府有效地控制與規(guī)范 ， 以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源主要包括以下兩個(gè)方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數(shù)量的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。在征得業(yè)主大會(huì)同意后，利用小區(qū)的資源開展多種經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的不足。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成以及如何計(jì)算

（一）、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成一般包括 ：

1 、管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

2 、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

3 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

4 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

5 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用。

6 、辦公費(fèi)用。

7 、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8 、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9 、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

（二）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，勞動(dòng)付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及物業(yè)的具體情況制定。

（三）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算可用公式來表示：

X= ∑ Xi（i=1，2，……9）

X ：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元 、 月 。 平方米；

Xi ：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元 、 月 。 平方米；

i ：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；

∑ ：表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。

1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定應(yīng)該交納的社會(huì)保險(xiǎn)，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。

各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。社會(huì)保險(xiǎn)包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險(xiǎn)、生育險(xiǎn)。按規(guī)定提取的福利費(fèi)包括福利基金（按工資總額的 14% 計(jì)算）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（按工資總額的 2% 計(jì)算）、教育經(jīng)費(fèi)（按工資總額的 1.5% 計(jì)算）和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（按有關(guān)規(guī)定計(jì)算）組成。