一、簽訂房屋認購書的風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金大，周期長的特點，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用認購書銷售模式，在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會組織進行預(yù)訂、認購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當(dāng)然取得預(yù)售許可證后也可以簽署認購書，即俗稱的“大定”。

二、認購書一定是有效的嗎

對于認購書的效力問題，并非一律都是有效的。認購書其實就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。認購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。如果認購書實際上被依法認定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書并收取定金，那么這種認購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個清醒的認識。

在簽訂認購書時，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認購書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測繪報告確定的面積為準；對于取得預(yù)售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露項目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。