一、商品房包銷的性質(zhì)

關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)在理論有很多種解釋，如代理說(shuō)、買賣說(shuō)以及兩合行為說(shuō)。這些觀點(diǎn)認(rèn)為，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售這在法律上應(yīng)該是一種代理行為；而如果包銷商購(gòu)買包銷剩余的房屋則構(gòu)成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因?yàn)椤渡唐贩可邮酃芾磙k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品號(hào)的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合司應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

但是實(shí)際上，包銷商的包銷行為不同于傳統(tǒng)民法中自行代理行為，包銷商與開發(fā)商之間也并不是簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系。

（一）包銷商的包銷行為，目的不是為了開發(fā)商的利益，而是為了獲取銷售價(jià)格和包銷基價(jià)之間的差價(jià)作為自己的利潤(rùn)；

（二）包銷商包銷開發(fā)商的房屋，只是—種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒有在銷售前取得房屋的所有權(quán)；

（三）包銷商的包銷行為是獨(dú)立的，對(duì)此，該行包銷商也要承擔(dān)—定的風(fēng)險(xiǎn)；

（四）包銷商最后承購(gòu)剩余房屋，只是包銷行為的—種效力結(jié)果，如果當(dāng)事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發(fā)商。

二、商品房包銷中存在哪些問(wèn)題

商品房包銷的出現(xiàn)，完全是順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀需要而產(chǎn)生的。目前，我國(guó)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)此尚無(wú)直接的明確規(guī)定，亦無(wú)禁止性規(guī)定。由于無(wú)法可依，開發(fā)商和包銷往往根據(jù)自身的需要和認(rèn)識(shí)，簽訂所謂的商品房包銷合同。商品房包銷完全處于一種自由協(xié)商、毫無(wú)約束的狀態(tài)，是一種不規(guī)范的民事行為。

（一）包銷商主體沒有限制

目前，作為包銷商一方的主體情況非?；靵y。有境內(nèi)外企業(yè)法人，也有境外居民（商人）；有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的公司，也有從事其他行業(yè)的公司；有資金較有保證的企業(yè)，也有一無(wú)資金、二無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的皮包公司或個(gè)人。商品房是不動(dòng)產(chǎn)，與一般商品的銷售相比，有其特殊性。何況，商品房包銷的風(fēng)險(xiǎn)之大，是與銷售一般商品不能相比的。對(duì)于包銷商的權(quán)利能力和行為能力不作限制，勢(shì)必造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂和糾紛迭起的后果。

（二）開發(fā)商與包銷商之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確

開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)、出售合同，都有本市行政主管部門監(jiān)制的統(tǒng)一文本。但是商品房包銷合同卻沒有主管部門監(jiān)制的統(tǒng)一文本。因此，商品房包銷合同中，開發(fā)商與包銷商對(duì)于包銷標(biāo)的物的范圍、包銷期限、支付定金的比例、支付包銷款的方式和期限、提供銀行抵押貸款的責(zé)任和期限、包銷商承購(gòu)未售出部分商品房的期限、稅費(fèi)的承擔(dān)、違約責(zé)任等完全處于不受制約的“兩個(gè)人的法律”狀態(tài)。當(dāng)事人的約定，有的是權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確或不平等，有的甚至根本無(wú)法履行合同。因此，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確是造成糾紛的一個(gè)重要原因。

（三）缺乏必要的程序

目前，商品房預(yù)、出售合同均須進(jìn)行登記。其中，外銷房預(yù)、出售合同還必須進(jìn)行公證。公證、登記，對(duì)于保障開發(fā)商和購(gòu)房者的合法權(quán)益是必不可少的程序。商品房包銷合同的風(fēng)險(xiǎn)之大，是預(yù)、出售商品房合同不能相比的，而且商品房包銷與預(yù)、出售商品房存在著相似的情況，即包銷期限屆滿，包銷商應(yīng)當(dāng)承購(gòu)未售出之商品房。但是，目前商品房包銷既不要求公證，也不要求登記，甚至也不要求律師見證。可見，由于缺乏必要的程序，難免發(fā)生糾紛。