一、商品房包銷開(kāi)發(fā)商有什么風(fēng)險(xiǎn)

商品房報(bào)銷開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1、廣告宣傳是包銷過(guò)程中必不可少的細(xì)節(jié)，作為代理人的包銷商往往是獨(dú)立完成商品房廣告的設(shè)計(jì)、制作并承擔(dān)費(fèi)用的。包銷合同簽訂后，一些包銷商從其利益出發(fā)，往往會(huì)在與煤體、廣告公司、購(gòu)房人交往時(shí)，作出不實(shí)宣傳和承諾，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，包銷商完成委托事務(wù)后就離開(kāi)銷售項(xiàng)目，而銷售后的工作與責(zé)任全部要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

2、別包銷商為在包銷期內(nèi)確保銷售，會(huì)輕易在商品房買賣合同中作以不合實(shí)際的承諾，若開(kāi)發(fā)商對(duì)合同不進(jìn)行審查，隨來(lái)隨蓋，甚至有的開(kāi)發(fā)商把公章交給包銷商簽約使用，那么，在蓋章的同時(shí)，也埋下了日后糾紛。

如果在這種銷售方式下，開(kāi)發(fā)商加蓋公章的行為，仍視為是一種權(quán)利的話，那么開(kāi)發(fā)商隨時(shí)都可以放棄這種權(quán)利，使售房合同缺少必備的要件，造成合同效力的缺陷，包銷商的銷售權(quán)就會(huì)嚴(yán)重受到制約，全權(quán)包銷就會(huì)隨時(shí)落空。這顯然不利于確立一個(gè)良好健康的包銷關(guān)系。

二、商品房包銷風(fēng)險(xiǎn)如何解決

（一）、商品房開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法

1、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在包銷合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)要求包銷商在包銷過(guò)程中的宣傳、廣告等有關(guān)資料必須得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，或者明確約定因包銷商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開(kāi)發(fā)商的損失，應(yīng)由包銷商負(fù)責(zé)賠償。建議開(kāi)發(fā)商委派律師參與包銷行為的設(shè)定，以實(shí)踐的角度提高包銷合同的簽約質(zhì)量，以克服包銷過(guò)程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。

2、在銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)多方參與并監(jiān)督包銷商的工作，而不是甩手不管。尤為重要的是，作為交易中最為重要的環(huán)節(jié)--商品房買賣合同的簽訂，開(kāi)發(fā)商不宜將此項(xiàng)工作委托給包銷商。

3、開(kāi)發(fā)商在把公章交給包銷商簽約使用時(shí)應(yīng)委派公司的專門人員或律師負(fù)責(zé)辦理，或由專門人員或律師審核把關(guān)。

為確保賣銷雙方的各自權(quán)益，雙方應(yīng)在包銷合同中，明確由開(kāi)發(fā)商掌管公章，并絕對(duì)做到專人負(fù)責(zé)，但在包銷商正常合法的售房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)正確履行其無(wú)條件的蓋章義務(wù)，不能隨心所欲地自由選擇，影響包銷商的正常經(jīng)營(yíng)。

（二）、商品房包銷方風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法

1、《解釋》第21條規(guī)定“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

所以只要在包銷期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就不得自行銷售，否則構(gòu)成違約，包銷商就可以依據(jù)以上規(guī)定來(lái)主張權(quán)利。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷人可要求開(kāi)發(fā)商在包銷合同中明確約定，一旦開(kāi)發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商自行銷售包銷人包銷的房屋，會(huì)有不同的價(jià)位，因此，包銷合同中應(yīng)區(qū)分不同的情況予以處理。

2 、按照包銷合同約定，在包銷人已全部向開(kāi)發(fā)商支付包銷款的情況下，包銷人應(yīng)獲得全部的購(gòu)房款；在包銷人尚未向開(kāi)發(fā)商支付包銷款的情況下，購(gòu)房款中的一部分是開(kāi)發(fā)商依據(jù)包銷合同應(yīng)得的包銷款額，另一部分是包銷人應(yīng)得的溢價(jià)利益。

3、在商品房買賣合同生效之后，常常會(huì)出現(xiàn)買受人延期或不按約定支付購(gòu)房款的情形，如果開(kāi)發(fā)商因此對(duì)買受人提起訴訟的，包銷人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，提出訴訟請(qǐng)求，主張自己的利益。

當(dāng)然，包銷人也可以與開(kāi)發(fā)商一起作為共同原告提起訴訟，或者不參加到開(kāi)發(fā)商與買受人的訴訟當(dāng)中，在開(kāi)發(fā)商取得購(gòu)房款后，向開(kāi)發(fā)商索取其應(yīng)得的利益；如果開(kāi)發(fā)商不予支付，包銷人可以依據(jù)雙方之間的包銷合同對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。

4、在商品房買賣合同生效之后，常常會(huì)出現(xiàn)買受人延期或不按約定支付購(gòu)房款的情形，如果開(kāi)發(fā)商因此對(duì)買受人提起訴訟的，包銷人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，提出訴訟請(qǐng)求，主張自己的利益。

當(dāng)然，包銷人也可以與開(kāi)發(fā)商一起作為共同原告提起訴訟，或者不參加到開(kāi)發(fā)商與買受人的訴訟當(dāng)中，在開(kāi)發(fā)商取得購(gòu)房款后，向開(kāi)發(fā)商索取其應(yīng)得的利益；如果開(kāi)發(fā)商不予支付，包銷人可以依據(jù)雙方之間的包銷合同對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。