一、購(gòu)房前要注意的土地使用權(quán)問(wèn)題

由于商品房的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，買(mǎi)房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權(quán)（支付的房?jī)r(jià)實(shí)際上就包括了二者），所以土地使用權(quán)能用多長(zhǎng)時(shí)間就關(guān)系到購(gòu)買(mǎi)人的切身利益。法律對(duì)土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。

在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)要特別注意土地使用權(quán)的問(wèn)題，重點(diǎn)要弄清以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類(lèi)型”是“住宅”，并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因?yàn)橥恋赜玫貫椤熬C合用地”的，仍然可以按照規(guī)劃建設(shè)商業(yè)用房以及住宅用房，也就是通常所說(shuō)的商住樓，這類(lèi)房屋雖可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。

（二）、土地使用權(quán)年限并非從辦產(chǎn)證時(shí)起算。土地使用權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)起算，開(kāi)發(fā)商從取得土地，再到施工建設(shè)，最后交房辦小產(chǎn)證，至少要用兩到三年時(shí)間，因此購(gòu)買(mǎi)人取得的土地使用權(quán)年限要扣除此前的年限，實(shí)際取得的只是剩余的年限。

（三）、爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀(jì)九十年代開(kāi)始進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，有不少項(xiàng)目因缺乏后續(xù)資金而停建。此后，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)匦峦葡蚴袌?chǎng)。房屋雖可重建，但土地使用權(quán)年限卻不能延期，因此，這類(lèi)房產(chǎn)所余的土地使用權(quán)年限往往只有三十年左右。

（四）、居住用地轉(zhuǎn)為非居住用地。開(kāi)發(fā)商盡管取得的是住宅用地，但要改變土地用途也并非不可能，根據(jù)法律規(guī)定只要取得土地的出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)即可改變土地用途。當(dāng)然，有關(guān)部門(mén)不會(huì)隨便同意開(kāi)發(fā)商變更土地用途的要求，但因城市規(guī)劃進(jìn)行了更改，加上有些樓盤(pán)長(zhǎng)期處于爛尾狀態(tài)，土地用途就有可能會(huì)改變。因此，時(shí)常會(huì)遇到這樣的情況：房屋預(yù)售時(shí)土地是居住用地，取得小產(chǎn)證時(shí)土地卻變成了綜合用地。

（五）、開(kāi)發(fā)商就土地使用權(quán)問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。我國(guó)實(shí)行的是“房地相連”的制度，即房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。由于法律實(shí)務(wù)中存在土地用途變更或者土地使用權(quán)縮水的案例，

因此開(kāi)發(fā)商就此應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)按以下情況加以區(qū)別：如果簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已向購(gòu)買(mǎi)人明確告知土地用途和土地使用權(quán)出讓年限的情況，則購(gòu)買(mǎi)人不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，合同中明確約定了土地的用途及年限，而在此后未經(jīng)購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)可而進(jìn)行了變更，不論因開(kāi)發(fā)商主動(dòng)申請(qǐng)變更還是土地及規(guī)劃部門(mén)依職權(quán)而作出變更，由于合同的相對(duì)性，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)就此向購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)違約責(zé)任。

二、無(wú)土地證的房產(chǎn)能買(mǎi)嗎

辦理了房產(chǎn)證而沒(méi)有土地證的房子也不是不能購(gòu)買(mǎi)，但是一定要弄清楚，沒(méi)有辦理土地證的原因，是暫時(shí)沒(méi)辦還是根本無(wú)法辦理。

有些小區(qū)，同一塊土地上的房屋是分批建設(shè)的，但是辦理土地證分戶(hù)時(shí)，則需要所有的房屋都竣工以后才能辦理，所以先竣工的房屋就需要等幾年后才能辦理土地證；

而某些房屋如果缺少辦理土地證的先天條件和手續(xù)，后期未必能辦理出土地證，因此建議買(mǎi)房人一定要謹(jǐn)慎，不要因?yàn)閮r(jià)格便宜就草率出手。