一、房產合同效力的認定

根據合同法的相關規(guī)定，有下列情形之一的，房產合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

該條規(guī)定了五種絕對無效的合同行為，如進一步梳理，這五種行為可歸納成兩種類型。

一是與五十二條第三項、第五項內容有關的，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的絕對無效的合同。第三項規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”中的“法”實際上就是第五項規(guī)定中所指的那個“法”，因此可歸為一類。

二是與五十二條第一、二、四項內容有關的，損害公共利益的絕對無效的合同。

二、夫妻一方簽名的購房合同有效嗎

目前司法實踐中對于夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同是否有效也存在兩種不同意見。一種意見認為，夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同，簽名一方有可能會損害其配偶的利益，故在其配偶提出異議時，不應認定合同是有效的；另一種意見認為，夫妻之間有互為代理權利，簽名一方可以代表另一方處分權利，因此，應認定合同為有效的。

購房人在一般的情況下難以得知夫妻簽名一方是故意損害其配偶的利益而簽訂合同。

另一方面，由于不動產的標的往往較大，以夫妻之間有互為代理權利理由來認定合同的效力是也不合理的。對于夫妻雙方只有一方簽名的房屋買賣合同是否有效的關鍵在房屋究竟登記在那一方的名下。

眾所周知，不動產物權以登記為公示，因此，若房地產權證是記載夫妻二人的名下或者記載在非簽合同一方名下，考慮購房人具有依據房屋權屬證明審查房屋的所有權狀態(tài)的義務。在房屋共同登記在夫妻二人的名下或者在非簽合同一方名下時，在購房人僅與夫妻中一人訂立房屋買賣合同，而且在簽名一方未取得其配偶的授權下，此時，不能輕易認定購房人為善意。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。因此，在未取得出賣人的配偶同意的情況下，上述情況中所簽訂的房屋買賣合同的效力待定。若出賣人的配偶最終拒絕追認合同的效力，則該合同不能作有效處理。反之，如果房屋僅登記在夫妻其中一人，該《房屋買賣合同》由登記的權利人簽名。

考慮到購房人對房屋出賣人是否有權處分房屋僅負有形式審查義務。根據《中華人民共和國物權法》第十七條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”的規(guī)定。在房地產交易過程中，購房人有理由相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的所有權人，其有權處分房地產。購房人沒有義務去審查出賣人是否已婚，轉讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財產之類的信息。事實上，購房人也難以核查上述信息。若將審查義務強加于購房人將不利于鼓勵交易，也將增加不必要的交易成本。在現代社會經濟生活中，維護交易安全是法律所追求的價值目標。因此，在這情況下，認定房地產買賣合同有效為宜，若因此損害到出賣人的配偶的利益，出賣人的配偶可向出賣人請求賠償損失。在案例三中，由于該房是只是登記在乙一人的名下，也沒有其它證據證明甲乙在簽訂合同有惡意串通損害乙配偶的情況，應認定合同有效。甲付清房款后，其請求乙交付房屋和辦理過戶是合理的。

當房價逐漸上升時，基于利益的驅使，出賣人在履行合同的過程中為爭取最大利益常常提出各式各樣的反悔理由，其中以夫妻雙方只有一方簽名，另一方事后不同意而主張合同無效的理由較為常見。同時，如果在購房人采取按揭付款或者轉按揭付款的情況下，按照廣州市各商業(yè)銀行目前的操作，若出賣人已婚，還是需要夫妻二人共同到商業(yè)銀行處當面簽署有關的法律文件。為避免日后的麻煩，購房人最好還是要求出賣人的配偶在合同中簽名或者要求出賣人的配偶出具同意出售房屋的函。同時，盡量縮短從簽約到房屋過戶的時間。