一、商品房逾期交付開發(fā)商的責任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

二、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

人民法院審理房地產(chǎn)相關(guān)案件，應(yīng)注意準確理解和全面把握國家方針政策的具體導(dǎo)向，將執(zhí)行法律法規(guī)與政策要求統(tǒng)一起來。在保護消費者基本居住權(quán)前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（二）服從黨委領(lǐng)導(dǎo)，多方聯(lián)動化解矛盾

當前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發(fā)展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應(yīng)能動發(fā)揮審判職能，主動加強與房管部門、國土部門、建設(shè)部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位相關(guān)部門的溝通聯(lián)系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動化解機制，形成合力避免風(fēng)險擴散和失控。

（三）積極開展和諧民事訴訟模式，調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合

當前，在各種矛盾的關(guān)聯(lián)性、聚合性、敏感性進一步增強的形勢下，以調(diào)解方式化解糾紛的優(yōu)勢更加凸顯，意義更加突出。堅持調(diào)解優(yōu)先，盡管有些時候需要花費更多的時間和精力，但從長遠來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導(dǎo)當事人利用協(xié)商、調(diào)解等方式解決糾紛，切實減少糾紛解決的層次和環(huán)節(jié)，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當然，對調(diào)解無效的案件要及時判決，協(xié)調(diào)發(fā)揮調(diào)判組合優(yōu)勢，最大限度地促進當事人之間訴訟關(guān)系的協(xié)調(diào)、當事人與人民法院之間司法服務(wù)關(guān)系的有序，確保實現(xiàn)法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。