一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售五證是哪五證

商品房預(yù)售時應(yīng)當(dāng)具備以下五證：

1、土地使用證

土地使用證，說明已經(jīng)取得土地使用權(quán)，住宅是70年，貿(mào)易辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證

建筑規(guī)劃許可證，是開發(fā)項目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數(shù)等都按照此證施工。

3、施工許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書，我國的用地性質(zhì)分為貿(mào)易、辦公、產(chǎn)業(yè)、倉儲、住宅、旅游。。。。。。。。。，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設(shè)什么項目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設(shè)住宅，否則無法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

施工許可證，是國家對工程開工建設(shè)的許可。也就是說，工程可以開始施工了。

5、預(yù)售許可證

預(yù)售許可證，商品房可以進(jìn)入市場交易。

以上五證缺一不可，否則違章。