一、什么是商品房預售

商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售具有以下特征：

（一）商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或挫去效力的根據。

（二）商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預售五證是哪五證

商品房預售時應當具備以下五證：

1、土地使用證

土地使用證，說明已經取得土地使用權，住宅是70年，貿易辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設的關鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證

建筑規(guī)劃許可證，是開發(fā)項目單體工程的規(guī)劃已經按照城市規(guī)劃法進行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數等都按照此證施工。

3、施工許可證

建設用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質的證書，我國的用地性質分為貿易、辦公、產業(yè)、倉儲、住宅、旅游。。。。。。。。。，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設什么項目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設住宅，否則無法辦理房地產產權證書。

4、建設用地規(guī)劃許可證

施工許可證，是國家對工程開工建設的許可。也就是說，工程可以開始施工了。

5、預售許可證

預售許可證，商品房可以進入市場交易。

以上五證缺一不可，否則違章。