一、商品房預售需要的條件

（一）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

《房地產(chǎn)管理法》根據(jù)國有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國有土地收益的流失，商品房開發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書，才能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和進行商品房預售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。準予轉(zhuǎn)讓的，應由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

國家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時，房地產(chǎn)開發(fā)應符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預售商品房，該房被視為違章建筑，商品房承購方的權(quán)利難以切實得到保護。

（三）按提供預售商品房計算，投入開發(fā)資金達到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

這里強調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達到這一標準，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機牟利行為。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。同時，確定施工進度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責任，也是為了保障預售商品房合同的履行。

（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

縣級以上人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預售申請進行審查，實際上是對預售商品房的活動進行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施，目的在于促進商品房預售活動的進一步規(guī)范化。商品房預售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預售方投機性較強，買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。

法律為預售商品房規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。商品房預售活動必須按照房地產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定進行，對于違反法定條件的預售商品房的行為或合同應認定為無效。

二、商品房屋預售按什么步驟進行

商品房屋預售一般應經(jīng)過以下步驟：

第一，預售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

第二，預售人辦理預售登記，領(lǐng)取預售許可證；

第三，預售人同預購人簽訂商品房預售合同；

第四，預售合同登記備案；

第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。