一、商品房預(yù)售的條件

我國(guó)對(duì)樓花市場(chǎng)一向持慎重的態(tài)度， I996年1月1 日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》 對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。首先對(duì)商品房預(yù)售的主體資格作了限定：

（一）預(yù)售方必須經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付 土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)的；

（二）商品房屋的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已 經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 的；

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十 五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。

（五）預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理 部門辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記制度， 即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方 不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售不受國(guó)家法律保護(hù)，充分體現(xiàn)了 商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。

二、簽訂商品房預(yù)售合同要包括什么內(nèi)容

（一）雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

（二）標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置、編號(hào)。

（三）數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

（四）價(jià)款即房屋的價(jià)金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，還應(yīng)標(biāo)明總價(jià)；我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時(shí)再全部收取。

（五）交付方式和期限，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。

（六）房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。

（七）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。

（八）違約責(zé)任。

（九）雙方約定的其它條款。