一、商品房預(yù)售中買房人有哪些風(fēng)險(xiǎn)

（一）商品房預(yù)售有其所獨(dú)具的特性：信息不對稱、交易結(jié)果的不確定性、法律關(guān)系的復(fù)雜性，使得購房人在商品房預(yù)售買賣中處于劣勢地位，從而加大了交易中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在商品房預(yù)售的流程中，法律、法規(guī)仍然存在許多空白，使得在司法實(shí)踐中面對許多糾紛、訴訟，法律、法規(guī)的規(guī)定顯得蒼白無力。而相關(guān)的司法，行政部門監(jiān)管不到位，開發(fā)商更是有空可鉆，從而預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)也成為必然。

（三）開發(fā)商為了在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，追求利益的最大化，往往采取各種手段，利用商品房預(yù)售中的主導(dǎo)地位，不惜侵害購房人的利益，實(shí)現(xiàn)自身利益，這就加大了商品房預(yù)售流程中的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率。

（四）在數(shù)額大、交易復(fù)雜的預(yù)售商品房交易過程中，購房人缺乏法律法規(guī)，行政政策等較為專業(yè)的知識(shí)，購房人法律、法規(guī)知識(shí)的缺乏無形之中增加了預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。如開發(fā)商的資質(zhì)認(rèn)定、售前宣傳廣告、開發(fā)商捂盤、惜售、逾期交房、預(yù)售商品房的質(zhì)量得不到保證、甚至發(fā)生開發(fā)商卷走購房人房款的現(xiàn)象。另外在商品房預(yù)售制度執(zhí)行過程中，由于種種原因，許多的監(jiān)管執(zhí)行不到位。也造成了許多買房人很大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、買房人怎么防范風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。買房人要注意下面的五種情況，合法維護(hù)自己的權(quán)利：

（一）“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。

（二）“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商為即將開發(fā)經(jīng)營的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發(fā)商為了銷售其商品房，會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。

（三）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購房者的合法權(quán)益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國的房地產(chǎn)市場才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房價(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發(fā)商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。

（四）計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計(jì)算》，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測量方法，計(jì)算及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2。20米（含2。20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

（五）質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對于渴望安居樂業(yè)的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對建筑工程質(zhì)量問題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。