一、房屋轉租合同的效力如何？

房屋租賃合同效力如何要區(qū)分具體的情況，以下三種情況下是有效的：一是經出租人同意，二是雙方沒有明確約定可否轉租，三是次承租人善意的情形。

（一）出租人明確同意承租人可以轉租?！逗贤ā芬?guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。民法領域內法無禁止則為有效，出租人與承租人雙方達成合意并且沒有違反法律的禁止性規(guī)定的，轉租合同有效。

（二）原租賃合同對轉租問題未明確約定，承租人轉租，此屬有效合同。即使房屋轉租合同沒有經過出租人同意，但原則上不直接導致轉租合同無效，出租人可以解除與承租人之間的合同來維護自己的權益。

（三）次承租人善意。原租賃合同約定未經出租人同意，承租人不得轉租。次承租人不知承租人無權轉租，與承租人簽定轉租合同，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同，這也正是我國法律公平、誠信等現(xiàn)代司法理念的體現(xiàn)。此屬有效合同。

二、什么樣的房屋轉租合同無效

合同無效是法律對于民事行為的否定性評價，只有出現(xiàn)嚴重的違法情形時才會導致無效，那么什么樣的房屋轉租合同無效呢？法律規(guī)定的主要有這兩種：一是房屋本身就是違章建筑，二是轉租合同期限超過了建筑物使用期，詳細介紹如下：

(一)違章建筑的轉租。法律規(guī)定出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉租合同由于基礎法律關系的喪失而失去了有效存在的依據。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

（二）超過建筑物使用期的轉租合同。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設用地使用權期限相關，一般是70年，超過部分由于建設用地使用權要收回或者繼續(xù)繳納使用費，房屋轉租合同無效。

（三）承租人拖欠租金的。交付租金是承租人應當履行的法定義務，承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同也會因此而無效。

由此可見，商鋪的使用者在簽訂轉租合同時，應查明原商鋪租賃合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內簽訂轉租合同。如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的商鋪使用者的權利將得不到保障。不過，如果因為轉租人的原因導致次承租人的租賃權受到損害的，次承租人可以根據轉租合同的約定，要求轉租人賠償損失。

以上就是關于“房屋轉租合同效力如何，什么樣的房屋轉租合同無效”相關問題的解答。個人之間的轉租關系比較簡單，涉及的具體也不多，需要的注意的是商鋪的轉租問題，如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的商鋪使用者的權利將得不到保障。委托律師在簽訂租賃合同之前進行法律風險的審查對于當事人來說是非常必要的。