一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由于其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，不是嚴(yán)格意義上的商品房，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房主要有這要幾種形式，一是農(nóng)民宅基地上自建的用于出售的商品房，二是劃撥、出讓土地上建造的商品房，三是軍用土地上建造的商品房，詳細(xì)介紹如下：

（一）、農(nóng)民在集體土地上自建的用于出售的商品房?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用建設(shè)用地，農(nóng)民集體所有的土地在開發(fā)之前必須先經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的過程，因此占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)不健全，不能獲得國(guó)家房管部門的產(chǎn)權(quán)證。 　　

（二）、劃撥土地上建造的商品房。劃撥土地沒有繳納相應(yīng)的建設(shè)用地使用費(fèi)，在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。 　　

（三）、軍用土地上建造的商品房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？

普通的購(gòu)房者更關(guān)心的問題就是小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)《土地管理法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下情形，一是房屋產(chǎn)權(quán)證不健全，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后再次出售或者限制較多；二是小產(chǎn)權(quán)房買賣后拆遷補(bǔ)償困難；三是小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量瑕疵難以追究。詳細(xì)介紹如下：

（一）小產(chǎn)權(quán)房買賣后房屋產(chǎn)權(quán)證不健全。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

（二）小產(chǎn)權(quán)房買賣后拆遷補(bǔ)償困難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定了房屋在被征收后，可以根據(jù)土地性質(zhì)的不同獲得土地征用補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附屬物和青苗補(bǔ)助等各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用，但是小產(chǎn)權(quán)房由于產(chǎn)權(quán)證不全，常常被認(rèn)為是違章建筑，拆遷之后不能依法獲得補(bǔ)償。

（三）小產(chǎn)權(quán)房買賣后質(zhì)量瑕疵難以依法依法追究。由于小產(chǎn)權(quán)房在土地取得過程中成本低廉，往往整體價(jià)格低廉，同時(shí)由于本身在土地批轉(zhuǎn)許可上不合法，承接工程的開發(fā)商和建筑公司在樓盤的建設(shè)中也偷工減料，因此小產(chǎn)房常存在質(zhì)量瑕疵，而這些瑕疵在購(gòu)房者低價(jià)購(gòu)買房屋后開放商往往以房屋價(jià)格低廉為由逃避違約責(zé)任。

以上就是關(guān)于“什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？”相關(guān)問題的解答。 隨著城市樓價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房由于價(jià)格原因使得普通的消費(fèi)者難以承受，小產(chǎn)權(quán)房正是在這種情況下乘勢(shì)而起，以強(qiáng)大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引廣大購(gòu)房者的眼球，盡管國(guó)家相關(guān)部委明確表示小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)獲得國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房依然存在并一度熱銷，但是，廣大購(gòu)房者應(yīng)該意識(shí)到小產(chǎn)權(quán)房在買賣和再次交易中存在的具體風(fēng)險(xiǎn)，而專業(yè)的房產(chǎn)律師對(duì)于應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)往往具有足夠的經(jīng)驗(yàn)和熟練的法律技巧，可以有效幫助當(dāng)事人應(yīng)對(duì)此類糾紛。