一、什么是小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房是指農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，由于其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，不是嚴格意義上的商品房，又叫“小產(chǎn)權房”。小產(chǎn)權房主要有這要幾種形式，一是農(nóng)民宅基地上自建的用于出售的商品房，二是劃撥、出讓土地上建造的商品房，三是軍用土地上建造的商品房，詳細介紹如下：

（一）、農(nóng)民在集體土地上自建的用于出售的商品房。《土地管理法》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用建設用地，農(nóng)民集體所有的土地在開發(fā)之前必須先經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化為建設用地的過程，因此占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的房屋產(chǎn)權不健全，不能獲得國家房管部門的產(chǎn)權證。 　　

（二）、劃撥土地上建造的商品房。劃撥土地沒有繳納相應的建設用地使用費，在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛隱患的不完全產(chǎn)權房。 　　

（三）、軍用土地上建造的商品房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

二、小產(chǎn)權房買賣有什么法律風險？

普通的購房者更關心的問題就是小產(chǎn)權房買賣有什么法律風險？根據(jù)《土地管理法》和相關司法解釋的規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣的法律風險主要有以下情形，一是房屋產(chǎn)權證不健全，購買小產(chǎn)權房后再次出售或者限制較多；二是小產(chǎn)權房買賣后拆遷補償困難；三是小產(chǎn)權房的質(zhì)量瑕疵難以追究。詳細介紹如下：

（一）小產(chǎn)權房買賣后房屋產(chǎn)權證不健全。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

（二）小產(chǎn)權房買賣后拆遷補償困難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定了房屋在被征收后，可以根據(jù)土地性質(zhì)的不同獲得土地征用補償、安置補助費、地上附屬物和青苗補助等各項補償費用，但是小產(chǎn)權房由于產(chǎn)權證不全，常常被認為是違章建筑，拆遷之后不能依法獲得補償。

（三）小產(chǎn)權房買賣后質(zhì)量瑕疵難以依法依法追究。由于小產(chǎn)權房在土地取得過程中成本低廉，往往整體價格低廉，同時由于本身在土地批轉(zhuǎn)許可上不合法，承接工程的開發(fā)商和建筑公司在樓盤的建設中也偷工減料，因此小產(chǎn)房常存在質(zhì)量瑕疵，而這些瑕疵在購房者低價購買房屋后開放商往往以房屋價格低廉為由逃避違約責任。

以上就是關于“什么是小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房買賣有什么法律風險？”相關問題的解答。 隨著城市樓價的節(jié)節(jié)攀升，具有完全產(chǎn)權的商品房由于價格原因使得普通的消費者難以承受，小產(chǎn)權房正是在這種情況下乘勢而起，以強大的價格優(yōu)勢吸引廣大購房者的眼球，盡管國家相關部委明確表示小產(chǎn)權房不會獲得國家的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權房依然存在并一度熱銷，但是，廣大購房者應該意識到小產(chǎn)權房在買賣和再次交易中存在的具體風險，而專業(yè)的房產(chǎn)律師對于應對此類風險往往具有足夠的經(jīng)驗和熟練的法律技巧，可以有效幫助當事人應對此類糾紛。