一、什么是小產權房

　?。ㄒ唬┬‘a權房的涵義

國家相關法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產權房”、“鄉(xiāng)產權房”的提法，更沒有對其下過定義。以往所說的“小產權”主要針對的是國有企事業(yè)單位自建房，在國有單位里，土地是無償劃撥的，土地由國有單位全體職工共同使用。職工購買這種條件下建設的住房，房屋由職工個人所有，但無法獲得個人土地使用權證，這就是小產權。

而目前關于小產權房說法比較寬泛，如《市場報》有文章認為：國家發(fā)產權證的叫大產權，在集體土地上開發(fā)的樓盤，國家不發(fā)產權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權；再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權；經濟適用房屬另類小產權房。

　 所謂小產權房是指在國有或集體土地上建設的，沒有國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據相關法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場上自由流通的房子。小產權房是相對于可以依法取得國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證和土地使用證，可以在市場上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產權房，即：在由單位享有使用權的國有劃撥土地或出讓土地上建設的住房、經濟適用房和在集體土地上建設的住房。

　　（二）小產權房的特征

　　小產房主要有以下三個特征：

　　第一，小產權房是在國家劃撥土地、單位享有使用權的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設的樓盤。

　　第二，小產權房沒有完整的產權或雖有完整的產權但在處分上受一定限制。

　　第三，小產權房不能在市場上自由流通。

二、購買小產權房有哪些風險

（一）沒有房產證

這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。

（二）拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

（三）質量難保證

房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。

（四）配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

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由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。 一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

看過上文，我們知道小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。小產權房不受法律認可，不在房管部門備案，也不在政府機構監(jiān)管范圍內，在使用房屋的過程中，若是遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。因此，想要購買小產權房的應及時咨詢律師，律師會告知購房者可能存在的風險、風險的大小、出現問題的解決辦法及處理方式，以助于購房者作出正確判斷，少走彎路，避免或減少交易風險。