一、房屋優(yōu)先購買權(quán)有何限制

以一般的買賣方式出賣租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購買權(quán)，如果出賣人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人能否享有優(yōu)先購買權(quán)呢？根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣是拍賣人以公開競價的，將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價人的方式。出賣人以拍賣方式出賣房屋，在拍賣以前由于同等價格不能確定，出賣人不能通知承租人房屋的出賣價格；如果出租人通知承租人參加競買，就意味著出租人履行了法定的通知義務(wù)，那么承租人的同等價格的優(yōu)先權(quán)無法體現(xiàn)。

《拍賣法》第一百五十一條規(guī)定：競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣人確認(rèn)后，拍賣成交，出賣人與競買人的買賣合同依法成立，倘若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實上的不公。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應(yīng)價者不能取得拍賣物，競買人依法追究出賣人的責(zé)任，這又損害了出賣人和競買人的利益。

故以拍賣方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因為以拍賣方式出賣房屋時，會由于拍賣的性質(zhì)使承租人無法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣是以公開競爭的方法，將拍賣物賣給最高競買人，拍賣結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。在這種情況下承租人沒有行使優(yōu)先購買權(quán)的余地。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報名競買，與他人公平競爭。

二、怎么理解承租人的優(yōu)先先買權(quán)

將承租人先買權(quán)視作一種具有“物權(quán)化”傾向的法定權(quán)利，已成為主流，絕大多數(shù)國家的立法亦采此說。不過，為討論其他問題之便，有必要重申兩個關(guān)節(jié)點：

（一）承租人先買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)?！靶纬蓹?quán)，是依照權(quán)利人的單方面意思表示就能使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。” 承租人先買權(quán)作為一種形成權(quán)，即指先買權(quán)人依自己一方的意思，形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須義務(wù)人的承諾。也就是說，承租人行使先買權(quán)后，依法排除了出租人把房屋轉(zhuǎn)讓給他人的可能，在雙方之間形成了買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方面意思表示形成法律關(guān)系，是形成權(quán)最基本的特征。同時，這種形成權(quán)也被法律附設(shè)了一定的限制條件，如行使的合理期間及方式、必須為同等條件、第三人善意取得的例外、共有人先買權(quán)順位問題，等等。

（二）承租人先買權(quán)還是一種期待權(quán)。期待權(quán)是相對即得權(quán)而言的，是法律對形成之中權(quán)利的提前保護。雖然先買權(quán)依法定或約定即告成立，但其能否行使，取決于出租人是否將租賃房屋出賣，只有在決定出賣于第三人時，先買權(quán)始得行使。就此而言，先買權(quán)只是一種先買的機會。這種機會能不能實現(xiàn)，還要受諸多因素的制約，比如，出賣本身的多義性、部分出租與整體轉(zhuǎn)讓的限制、次承租人的順位、能否逕行判決實現(xiàn)先買權(quán)等。