一、處理房屋租賃糾紛依據(jù)的法律

（一）普遍適用的法律規(guī)范有《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。

（二）特別法及地方性規(guī)范有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（簡(jiǎn)稱《租賃條例》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則》（簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。

（三）有關(guān)司法解釋及文件有1993年《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（簡(jiǎn)稱《試行意見(jiàn)》）、1996年廣東省法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的座談紀(jì)要》（簡(jiǎn)稱《紀(jì)要》）。

二、房屋租賃合同效力的認(rèn)定

（一）房屋租賃合同有效一般應(yīng)具備的條件是：

1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件；

2、租賃房屋領(lǐng)有出租許可證；

3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致；

4、辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

（二）從嚴(yán)格意義上講，同時(shí)具備上述四個(gè)條件的房屋租賃合同才是有效合同。但考慮到實(shí)際情況以及《租賃條例》的地方性法規(guī)的性質(zhì)，我市法院在認(rèn)定房屋租賃合同的效力時(shí)，在遵循上述法律法規(guī)的原則基礎(chǔ)上，結(jié)合上級(jí)法院的有關(guān)精神，具體情況具體處理：

1、出租人一直未能領(lǐng)取房屋租賃許可證的，無(wú)論雙方是否已實(shí)際履行，合同均應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效；

2、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補(bǔ)領(lǐng)許可證，且雙方已對(duì)合同實(shí)際履行的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效；

3、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實(shí)際履行，一方或雙方又無(wú)意愿履行的，按無(wú)效合同處理；

4、簽訂合同時(shí)，合同約定的房屋用途與出租房屋的實(shí)際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續(xù)，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效；

5、領(lǐng)有租賃許可證，租賃合同又已實(shí)際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應(yīng)確認(rèn)合同有效，同時(shí)責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦登記手續(xù)；

6、租賃合同作有效處理，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)及補(bǔ)交有關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)在向當(dāng)事人送達(dá)法律文書時(shí)，送交一份法律文書給當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門備案。