一、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形

交付定金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取定金的，定金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品放預(yù)售合同或銷售合同后，定金應(yīng)即使返還或沖抵房價。

購房者在支付定金后不購買預(yù)訂房屋的，定金按照預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的定金：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取定金的；

（二）簽訂的書面協(xié)議對定金的處理未做約定或約定不明確的；

（三）雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧，不能協(xié)商一致的；

（四）廣告、售樓書、樣品房與實際情況不相符的。

二、訂立定金條款應(yīng)注意什么

消費者在訂立定金條款時，應(yīng)當(dāng)注意這樣5個問題：

（一）定金條款并不具有強制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；

（二）應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；

（三）雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效；

（四）要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

（五）謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約。

（六）定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。