一、認購書中的定金是指什么

《最高人民法院關于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。

二、認購書簽訂后定金如何處理

在認購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應是關于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。

認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預約，是為將來訂立正式的銷售合同而預先簽定的獨立的合同，根據(jù)預約，開發(fā)商的義務是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當事人的利益，法律規(guī)定，購房人在交付定金后，如果沒有正當理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒有正當理由而不簽定銷售合同的則應雙倍返還。由于定金具有擔保性質，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。

（一）如果買方?jīng)]有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。

（二）如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。

（三）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

（四）如果由于賣方本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。

（五）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

（六）如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售（銷售）合同及補充協(xié)議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。