一、如何評估期房抵押物的價值

1、雖然房地產抵押價值的評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的價值。客觀合理價格折算到設定抵押時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。由前面的分析可知，預售商品房貸款抵押評估時，估價對象的狀況為未來某時點（估價對象房地產竣工時點）的狀況，房地產的市場狀況為現在（抵押權設定時）的狀況。可見，房地產的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。預售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中，估價對象的狀況及房地產的市場狀況均為估價時點時的狀況，即房地產的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。

2、關于建筑面積售商品房貸款抵押評估中經常遇到的一個問題是，實際建筑面積超過《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產估價中的合法原則，應根據不同的情況進行處理；已經規(guī)劃部門同意，并補交了相關費用的，可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進行評估；已經規(guī)劃部門處理，尚需補交費用的，應扣除該項費用，并在估價報告中說明；未經規(guī)劃部門同意的，按《建設工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮，并在估價報告中說明超面積部分的不合法性。

二、期房貸款評估的內容

1、對抵押物的合法性進行核查，并在估價報告中如實揭示。由于預售商品房貸款抵押，只發(fā)生在商品房的預售階段，所以，對該抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。估價人員應對估價對象的每一項報建手續(xù)的原件和復印件進行核對，對于核對無誤的復印件給以認可；未能核對或發(fā)現錯誤的復印件，在報告中進行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》（期房）及“五證”即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》進行仔細核查。

2、對預售商品房的工程形象進度和完成投資額進行審查。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售綜上所述，房地產預售商品房貸款抵押物的評估報告中，重點應揭示抵押物的報建手續(xù)是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關抵押物的風險因素，給出在設定抵押權時的客觀、合理的市場價值，對抵押物的有關建筑面積公攤的技術經濟指標，其他規(guī)劃內容以及工程形象進度進行核實和披露。