一、共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押

共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書(shū)面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣(mài)時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣(mài)款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。

數(shù)人共有的城市私有房屋，房屋所有人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取共同共有或按份共有的房屋所有權(quán)證”，已明確了共有人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，以法規(guī)的方式作為共有人的強(qiáng)行法律義務(wù)。用直白的話來(lái)說(shuō)，就是數(shù)人共同擁有房產(chǎn)，共同行使對(duì)該房產(chǎn)的權(quán)利。共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。該“共有人”指的是善意第三人根據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門(mén)已登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的共有人，而非因婚姻或繼承等關(guān)系取得房地產(chǎn)的共有人。

二、房產(chǎn)抵押人的責(zé)任

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，基于筆者對(duì)《物權(quán)法》第106條第3款的理解，抵押權(quán)人若因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記信息，而與房屋權(quán)利人簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合同》并辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同時(shí)該房屋權(quán)利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤引發(fā)的瑕疵，均可以被抵押權(quán)人（即銀行的善意）所吸收。但隨著央行建設(shè)的個(gè)人征信系統(tǒng)完成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，公安部建立的全國(guó)公民身份信息查詢系統(tǒng)等電子化信息的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，商業(yè)銀行審查借款人等各方面信息的網(wǎng)絡(luò)也開(kāi)始鋪開(kāi)，未來(lái)不排除銀監(jiān)會(huì)或央行加重銀行審查義務(wù)的可能。

對(duì)于抵押物財(cái)產(chǎn)共有人或其他信息的審查不到位，就對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生瑕疵。依據(jù)《物權(quán)法》第102條之規(guī)定，因共有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)于銀行貸款具有法定的連帶還款義務(wù)，但是，如果抵押權(quán)不生效，該債務(wù)則變成無(wú)擔(dān)保債務(wù)，銀行則失去了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。