一、公積金期房貸款的風(fēng)險

（一）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商。因開發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實，帶來貸款潛在風(fēng)險的因素為：一是欠費或違規(guī)。開發(fā)商因拖欠物業(yè)維修基金或規(guī)劃用地紅線越位等原因，在建樓盤竣工后，未能通過商品房綜合驗收，使購房人不能按時入住或入住后無法辦理房屋所有權(quán)證；二是不能及時撤消土地抵押登記，因而不能辦理房屋抵押登記手續(xù)；三是樓盤不能按期竣工。開發(fā)商因自有資金擁有率較低加上在建樓盤滯銷、籌資困難等原因，無法按期竣工，嚴重時會造成“爛尾樓”。

（二）承擔(dān)還貸義務(wù)的借款人。因借款人原因，造成貸款抵押物難于落實，帶來潛在風(fēng)險的因素為：一是缺乏誠信，履行合同意識不強。樓盤竣工交付使用后，部分購房人有意拖延，不愿在借款合同約定的時間內(nèi)辦理房屋抵押登記；二是拖延尾款結(jié)清時間。部分購房人不急于入住，留有部分尾款未付，住房竣工后，有意拖延與開發(fā)商結(jié)清房款的時間，造成樓盤竣工后買賣雙方無法結(jié)算；三是交易糾紛影響。購房人在購買期房時，接受的是樓盤圖紙信息，而開發(fā)商為了促銷需要，常會出現(xiàn)圖紙信息與實物不對稱，使購房人的期望值未能實現(xiàn)，覺得上當(dāng)受騙，產(chǎn)生后悔心理，擅自違約造成貸款逾期；樓盤竣工交付時，買賣雙方很容易就住房結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套設(shè)施等產(chǎn)生糾紛，影響房屋抵押登記手續(xù)的辦理。

（三）承擔(dān)貸款風(fēng)險的公積金中心。由于公積金中心對期房貸款存在的各種風(fēng)險估計不足，未能落實相應(yīng)的跟蹤管理措施，造成貸款抵押物難于落實，帶來潛在風(fēng)險的因素為：一是貸前調(diào)查認證不夠，輕信開發(fā)商承諾。一旦發(fā)生借款人或擔(dān)保方違約，給舉證維權(quán)、處置資產(chǎn)帶來難度；二是重貸前調(diào)查認證、輕貸后跟蹤落實。貸前調(diào)查認證工作做的比較全面，但忽視了貸后及時落實抵押物。因期房貸款量大面廣，貸后落實抵押物工作瑣碎，能拖則拖，加上借款人按期還貸，極易疏忽，直至發(fā)生貸款逾期，需要處置時才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實，甚至個別已將住房轉(zhuǎn)讓他人，再去追究擔(dān)保方責(zé)任，發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方已歇業(yè)走人，擔(dān)保合同成為空紙一頁。

（四）承擔(dān)公積金貸款金融業(yè)務(wù)的受托銀行。經(jīng)了解，商業(yè)銀行在開展個人期房按揭貸款業(yè)務(wù)中，同樣存在著“重貸前調(diào)查認證、輕貸后跟蹤管理”的現(xiàn)象，期房竣工后，落實貸款抵押物時間拖得很長，遺留問題較多。特別是公積金貸款風(fēng)險由公積金中心承擔(dān)，銀行的配合與重視程度更是低于自營性個貸業(yè)務(wù)，在跟蹤落實期房貸款抵押物工作上存在的問題更多。

二、如何防范公積金期房貸款的風(fēng)險

（一）組織力量對已發(fā)放公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中清理。

《物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。此條規(guī)定了預(yù)告登記失效的兩種情形。第一種情形是債權(quán)消滅，如：預(yù)購人向開發(fā)商預(yù)購商品房，雙方簽訂購房合同后成為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但債權(quán)的消滅可以基于解除合同或債務(wù)人履行債務(wù)使債權(quán)歸于消滅。第二種情形，是預(yù)告登記的時限規(guī)定，即自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記喪失阻卻登記義務(wù)人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的法律效力。 再者，《物權(quán)法》對于“能夠辦理登記”的時間起算點如何認定較為模糊。針對期房公積金貸款已發(fā)放數(shù)年、量大面廣的實際，公積金中心應(yīng)組織力量進行集中清理，并采取相應(yīng)措施，限期落實所有貸款抵押物。只要管理中心執(zhí)管住房貸款的《房屋他項權(quán)證》，那么在此期間借款人因各種原因發(fā)生貸款逾期不還，管理中心就有處分“抵押物”的底線，保證了中心資金不受損失。

（二）建立期房貸款擔(dān)保認證制度。

建立期房貸款擔(dān)保認證制度對防范貸款風(fēng)險相當(dāng)重要，一般期房備案資料審查只處于擔(dān)保認證的初期階段，單憑一兩個人的調(diào)查是無法很好完成擔(dān)保認證的。建議建立專門的公積金擔(dān)保認證體系（包括相應(yīng)的機構(gòu)、政策和規(guī)范、詳細的工作程序等）或者依托銀行進行相關(guān)的認證工作。期房貸款擔(dān)保認證制度應(yīng)包括對借款人所購樓盤開發(fā)情況和銷售前景的調(diào)查認證、對承擔(dān)期房貸款擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商整體情況的調(diào)查認證、簽訂擔(dān)保合作協(xié)議的執(zhí)行情況、開發(fā)商的遵法守規(guī)和信譽等級等內(nèi)容。在開展調(diào)查認證時既要驗證書面文件、財務(wù)報表，又要深入施工現(xiàn)場實地察看。

（三）建立期房貸款擔(dān)保保證金制度。對銀行貸款保證金的調(diào)查證明，收取擔(dān)保保證金能夠更有效、及時地督促開發(fā)商履行擔(dān)保職責(zé)，一旦發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方或借款人違約，公積金中心可在保留追索權(quán)、停止發(fā)放公積金貸款的前題下優(yōu)先劃扣保證金，用于彌補可能發(fā)生的貸款損失。

（四）完善個人信用評定操作辦法。信用評定采用記分的辦法，個人公積金貸款金額對應(yīng)信用分值。一是解決了公積金貸款實踐過程中信用評估評定標(biāo)準理解不統(tǒng)一的問題。二是解決了軟信用（實際調(diào)查）和硬信用（個人征信報告）集中綜合評定的問題。

（五）建立期房貸款跟蹤管理情況報告制度。必須密切關(guān)注預(yù)售樓盤的預(yù)售情況，特別是以土地或在建工程抵押的預(yù)售樓盤，一旦出現(xiàn)較大風(fēng)險（如銀行進行抵押起訴）時停止向該樓盤繼續(xù)發(fā)放公積金個貸。同時嚴格督促房地產(chǎn)開發(fā)公司履行雙方簽訂的《合作協(xié)議》，在住房竣工交付使用后的6個月內(nèi)辦妥預(yù)售樓盤公積金貸款住房的抵押登記手續(xù)，并將《房屋他項權(quán)證》交管理中心執(zhí)管。以此解除房地產(chǎn)開發(fā)公司的階段性連帶保證責(zé)任，退回其所交納的履約保證金，否則應(yīng)將保證金作違約賠償金，并保留繼續(xù)追索權(quán)。