一、房屋租賃糾紛怎樣處理

隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求增加，由房地產(chǎn)帶動(dòng)起來(lái)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，出現(xiàn)了房屋購(gòu)買(mǎi)成本的增加。此時(shí)，房屋租賃變得空前活躍。在房屋租賃方面，由于目前法律規(guī)定過(guò)于原則性，可操作性還有待完善的空間。筆者多年從事法律工作，對(duì)房屋租賃方面有一定的了解，積累一定的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，故在此執(zhí)筆總結(jié)房屋租賃中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，供讀者共享。

（一）必須簽訂書(shū)面合同。

合同是用于約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，合同可分為口頭合同和書(shū)面合同。在目前形勢(shì)下，有些人可能會(huì)為了某些不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)目的，而作出違背當(dāng)初約定的行為。如果是口頭約定，將會(huì)給這種人以“空口無(wú)憑”的托辭。因此，簽訂書(shū)面合同是根本的，也是第一位的。

（二）認(rèn)定合同效力問(wèn)題

最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的司法解釋?zhuān)?guī)范了房屋租賃合同效力的認(rèn)定，保證和法律的確定性和統(tǒng)一性。該司法解釋限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力，這做法也是從交易的穩(wěn)定性出發(fā)的。

（三）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也常見(jiàn)于房屋租賃，特別是現(xiàn)在房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度大，且向上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃房屋？

（四）轉(zhuǎn)租爭(zhēng)議

如果承租人未經(jīng)出租人同意，私自轉(zhuǎn)租，是否可以隨時(shí)主張轉(zhuǎn)租行為無(wú)效？答案是不。為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，司法解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。作為出租方，如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利。

（五）追討租金的訴訟時(shí)效

司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。租金糾紛的訴訟時(shí)效為一年，不同于一般的訴訟時(shí)效兩年。再有，雖然租賃關(guān)系仍存續(xù)，但由于租金是分期給付的，相對(duì)來(lái)說(shuō)每期的租金即分別對(duì)應(yīng)不同的訴訟時(shí)間。

二、租房裝修裝飾糾紛的處理

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

（一）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（二）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

（三）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

（四）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：

1、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；

2、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

3、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

4、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

（五）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。