一、房屋質量不合格的處理

對于未對居住使用造成嚴重影響，可先進行房屋的交接，然后再要求賣房人進行修復并賠償損失，對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結構質量不合格的一般質量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，承擔商品房保修責任”的規(guī)定，可請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應當負賠償責任。

二、怎樣進行房屋驗收

房屋驗收涉及很多建筑專業(yè)知識，如果購房人對建筑專業(yè)知識不了解，可以在房屋驗收時按照部位逐一驗收，可按下面表格所列的辦法驗收，并做詳細記錄。

（一）衛(wèi)生間 檢查衛(wèi)生間地面及天花板是否滲漏：在衛(wèi)生間放水，做24小時閉水實驗，第二天看樓下的鄰居家是否漏水，建議樓上的鄰居也做24小時閉水實驗，如樓上不能做，則仔細觀察自己家的衛(wèi)生間天花板是否有漏水的跡象，重點觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡，還應注意觀察衛(wèi)生間管道與頂部的接縫處及管道接縫處是否滲漏。

（二）廚房 注意觀察廚房上下水管道與墻體的接縫處是否滲漏，檢查天然氣管道外觀是否有破損。

（三）門窗 檢查門窗開啟是否靈活，推拉是否順滑，不松不緊，門窗的密封性能好壞，玻璃是否有損壞，紗窗是否安裝，紗窗是否損壞，紗窗與框是否固定繃直。檢查窗戶的鎖止是否能鎖住，防滑條是否起作用，窗戶有無雨水孔。檢查入戶門每一把鑰匙是否能順利地打開。

（四）起沙與空鼓 檢查初裝修的地面是否大面積起沙，是否有空鼓現(xiàn)象；檢查墻面的抹灰及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象。

（五）裂縫 檢查房屋有無裂縫，結構有無損壞現(xiàn)象。首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。一般在頂層墻體易出現(xiàn)溫度裂縫，其形態(tài)為45度斜裂縫，現(xiàn)澆的鋼筋混凝土陽臺欄板易出現(xiàn)豎向裂縫；鋼筋混凝土墻體內(nèi)保溫的豎向裂縫屬于正?，F(xiàn)象；

（六）滲漏 檢查所有上下水管道及暖氣管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象；檢查房屋有無滲漏。 購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。頂層房屋有無滲漏的痕跡；重點觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡，還應注意觀察衛(wèi)生間管道與頂部的接縫處是否滲漏。

（七） 結露 檢查房間內(nèi)有無結露現(xiàn)象，有無反堿現(xiàn)象。

（八）暖氣 檢查暖氣是否有滲漏，重點檢查暖氣下方及暖氣管道與墻體的連接處是否有漏水的痕跡，檢查房屋暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應設套管，地面的套管應高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于16℃的現(xiàn)象。

（九） 特殊防水 檢查一下放置洗衣機位置的地面是否有防水措施；有地漏的廚房要做防水。

（十） 電 電器閘具及戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)有閘具的，應檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明與空調、插座閘具應分開，即照明電線路與其他線路分開；檢查時帶一小電器或測電筆，每一個插座都檢查，看是否有電。檢查每一個燈是否通電。距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；還應檢查一下開關、插座的牢固程度。

（十一） 電話電視 檢查電話、電視的接頭是否牢固，插孔內(nèi)是否有異物。

（十二） 傾斜度、平行 檢查房屋有無傾斜。專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題?？稍诜宽斏嫌眉毨K栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。檢查房屋地面是否正方形或長方形，墻與墻之間是否平行，寬窄一致。

（十三）隔音 檢查隱密性及隔音效果如何。

（十四）對講 檢查對講系統(tǒng)是否已開通，能否正常使用。

（十五）公共設施 查看一下公共設備。對電梯、消防設備、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共樓道、大廳等進行檢查。

（十六）核對設備 核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

（十七）規(guī)劃變更 檢查是否有規(guī)劃、設計變更等問題。

（十八）開通 檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用。

（十九） 有害氣體 檢查室內(nèi)有害氣體超標是否超標。開門后聞一下室內(nèi)是否有異味，氨氣超標是刺鼻的味道，甲醛超標刺眼流淚。

（二十） 麻點 看內(nèi)墻面上和頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致，對室內(nèi)裝潢將帶不利影響。

（二十一）水質 檢查水質，打開水龍頭，看是否流黃水，水是否有異味，水中是否有雜質，自來水的上水管在過門口處應有防結露的措施。初裝修的房屋沒有水龍頭，在安裝后再測試，但應在交接單上注明水質未檢測。 22 查表 與物業(yè)公司一起核對水表的讀數(shù)、電表的讀數(shù)（包括樓道公用燈的電表讀數(shù)）、天然氣表的讀數(shù)，然后在交接單上按表的讀數(shù)做記錄，高于零的部分由開發(fā)商負責結算

（二十二） 磁磚 檢查每一塊磁磚是否貼實，高度是否一致。檢查是否貼實很簡單，用一金屬物或手指關節(jié)處輕敲磁磚表面，從聲音即可判斷是否有空的。

（二十三）復合地板 強化實木復合地板的拼接縫之間的國標高度差是0。15毫米，用手在兩塊板之間滑動，基本感覺不到有高低，這是合格的。

（二十四）木工油漆 門、窗套表面是否光滑，是否有油漆流淌的痕跡，表面是否著色一致。