一、商品房質(zhì)量有嚴(yán)重問題怎么辦

房屋存在瑕疵時(shí)，法律規(guī)定了多種救濟(jì)措施。適用法律的時(shí)候應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（一）對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意購(gòu)房人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是購(gòu)房人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，購(gòu)房人應(yīng)在接受時(shí)提出。在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，開發(fā)商可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由購(gòu)房人負(fù)責(zé)維修。開發(fā)商人在訂立合同時(shí)已明確告知購(gòu)房人房屋存有質(zhì)量瑕疵的，開發(fā)商對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。

（二）對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，購(gòu)房人及時(shí)向開發(fā)商人提出的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問題較嚴(yán)重，甚至不能使用的，購(gòu)房人可解除合同，因此給購(gòu)房人造成的財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失開發(fā)商應(yīng)予賠償。

（三）對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。開發(fā)商已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。

二、商品房質(zhì)量糾紛如何處理

（一）在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。

1、住宅質(zhì)量保修期限

審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

裝修工程為2年。

2、其他保修范圍項(xiàng)目

對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，購(gòu)房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。

3、非房屋主體質(zhì)量約定

建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購(gòu)房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

（二）充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理。

1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運(yùn)用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對(duì)舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個(gè)民事法律的基本原則“公平責(zé)任原則”和“誠(chéng)實(shí)信用原則”寫入法條作為創(chuàng)設(shè)法官權(quán)利的法律淵源。這一規(guī)定一方面擴(kuò)大了法官對(duì)于案件把握的能力，同時(shí)也對(duì)于一些特殊類型的案件審理創(chuàng)設(shè)了一種新的可能性，例如在商品房質(zhì)量糾紛案件中。

如前所述，在商品房質(zhì)量訴訟中如一律適用原告舉證原則，對(duì)于小業(yè)主來說訴訟地位顯然不如作為被告的開發(fā)商。在目前鑒定機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀和許多地區(qū)獲取訴訟中必要信息、知識(shí)難度較大的情況下，法官依據(jù)本條規(guī)定在個(gè)案中適度加重開發(fā)商的舉證責(zé)任可以平衡訴訟當(dāng)事人雙方實(shí)際訴訟地位不平等的狀況。如在房屋質(zhì)量問題明顯存在的情況下，主要為判定質(zhì)量問題大小和修復(fù)、賠償問題要求鑒定的，法官可以免除原告的舉證責(zé)任而轉(zhuǎn)要求被告就其該部分建筑產(chǎn)品質(zhì)量合格提供依據(jù)，或由被強(qiáng)制賦予舉證責(zé)任的被告預(yù)付鑒定費(fèi)由法院委托司法鑒定。而一般情況下開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯然強(qiáng)于個(gè)人業(yè)主，這樣的鑒定可以較少考慮經(jīng)濟(jì)因素而求得更全面的鑒定結(jié)論。另外，根據(jù)我國(guó)目前實(shí)行的《產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定：“建設(shè)工程不適用本法規(guī)定；但是，建設(shè)工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，屬于前款適用范圍的，適用本法規(guī)定?！保ǖ诙l第二款），小業(yè)主在購(gòu)房時(shí)并不能享有在消費(fèi)其他商品時(shí)應(yīng)有的知情權(quán)。故一旦發(fā)生建筑產(chǎn)品質(zhì)量爭(zhēng)議，加重開發(fā)商的舉證責(zé)任并沒有對(duì)其不公平，而是對(duì)相對(duì)弱者的一種救濟(jì)，是通過司法手段彌補(bǔ)立法中對(duì)于該類產(chǎn)品質(zhì)量問題缺乏規(guī)定的狀態(tài)。具體適用問題上，例如房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂等無需借助儀器即可觀察得到并依常理可作判斷的質(zhì)量問題可適度轉(zhuǎn)移舉證責(zé)任。

2、證據(jù)規(guī)定第二十五條：“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果?！?/p>

根據(jù)本條，鑒定程序的啟動(dòng)主要是當(dāng)事人提出申請(qǐng)。但申請(qǐng)鑒定的當(dāng)事人必須預(yù)付鑒定費(fèi)用，有些情況下鑒定費(fèi)用并不是一般個(gè)人可以承擔(dān)的，如商品房發(fā)生地基沉降，造成房屋傾斜或裂縫，如果要對(duì)地基沉降情況作鑒定的話，鑒定費(fèi)用可能要幾萬(wàn)元更不要說提出修復(fù)方案的問題。對(duì)于個(gè)人來說，在限定時(shí)間內(nèi)拿出幾萬(wàn)元預(yù)交鑒定費(fèi)可能無法辦到，這種情況下則可以對(duì)鑒定項(xiàng)目進(jìn)行分段進(jìn)行，先對(duì)確定事實(shí)的部分作鑒定，如地基沉降造成房屋傾斜，則先對(duì)傾斜情況作出鑒定而忽略傾斜原因的鑒定，然后根據(jù)上述證據(jù)規(guī)定第七條運(yùn)用舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移規(guī)定要求開發(fā)商對(duì)于自己無過錯(cuò)進(jìn)行舉證，舉證不充分則要求其預(yù)交沉降情況的鑒定費(fèi)進(jìn)行司法鑒定，這樣經(jīng)濟(jì)方面不會(huì)有問題，小業(yè)主舉證責(zé)任被免除但鑒定的結(jié)果也可以為小業(yè)主所用。

綜上所述，商品房質(zhì)量問題帶有普遍性，往往一家存在的問題另一家也存在。所以作為弱勢(shì)的購(gòu)房者應(yīng)聯(lián)合起來，以集體的力量來解決糾紛，減少處理成本。購(gòu)房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇?，要求出賣人賠償損失需要購(gòu)房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購(gòu)房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購(gòu)房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會(huì)因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達(dá)到索賠的目的。