一、商品房交付的條件

商品房交付是出賣人將合同約定的商品房交付于買受人，買受人檢驗并接受的行為。商品房交付涉及交付條件、房屋質量、產權范圍、風險負擔、稅費交納、前期物業(yè)等問題，本文對其中種種問題提出法律意見。

交付竣工驗收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。

（一）建設工程應當經過建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位共同驗收，簽署四方驗收報告。

（二）經城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門規(guī)劃驗收，經公安消防機構消防驗收，取得驗收合格證明。

（三）建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。

（四）有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書。商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、室內空氣檢測合格證明。北京市實行住宅質量分戶驗收與市政同步交付制度，自2006年1月1日起住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給買受人；2007年3月1日后（含3月1日）簽訂土地使用權出讓合同的住宅小區(qū)項目，市政公用基礎設施、公共服務設施應當與住宅同步交付。出賣人不能提供相關文件資料，或者商品房不符合交付條件的，買受人可以拒絕交接房屋，逾期交房的違約責任按照合同約定處理。

二、房屋交付后質量問題的處理方式

商品房辦理交接手續(xù)前，出賣人應當組織買受人對商品房進行查驗。發(fā)現(xiàn)質量問題或者其他問題，是先修復后收房，還是先收房后修復？應當遵守預售合同的約定。若預售合同無約定，只要出賣人取得了前述文件與資料，買受人不得拒絕收房。房屋交付后質量問題的處理方式分為：

（一）保修期內的一般質量問題由出賣人承擔修復責任，保修期自商品房交付之日起計算；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。保修期限為：地基基礎和主體結構為合理使用壽命年限；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)用戶自行約定。

（二）保修期滿后，住宅類商品房的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金由住宅專項維修資金解決。

（三）房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，或者商品房質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人有權請求解除買賣合同，請求退還房款與賠償損失。

（四）由于商品房自身質量、建筑材料、配套管線不合格造成人身與財產損害的，無論時間進過多久，出賣人仍應承擔賠償責任，《建筑法》80條明確規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償?！?/p>