一、購(gòu)房者可以退房的條件

（一）延期交房

延期交房是指到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，開發(fā)商卻遲遲不履行合同約定的交房義務(wù)，購(gòu)房者遲遲沒有得到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。即，如果合同雙方當(dāng)事人對(duì)于一方遲延履行合同約定的交房、付款義務(wù)有約定的按合同約定；如果沒有約定的則在違約方遲延履行義務(wù)時(shí)由守約方進(jìn)行催告，自催告之日起滿三個(gè)月，若違約方仍未履行，則守約方可以行使合同解除權(quán)，解除購(gòu)房合同，雙方相互返還因履行合同所獲得的財(cái)產(chǎn)，造成損失的，可以向違約方主張賠償損失。

（二）開發(fā)商無證銷售

開發(fā)商無證銷售是指在商品房預(yù)售情況下，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證或提供虛假商品房預(yù)售許可證而先行出售商品房的行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。在商品房預(yù)售的情況下，開發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證的，相應(yīng)的商品房預(yù)售許可合同有效，購(gòu)房人不能再依據(jù)此條主張合同無效。

（三）延期辦理產(chǎn)權(quán)證

延期辦理產(chǎn)權(quán)證是指在商品房買賣過程中，由于開發(fā)商的原因，買房人無法按時(shí)拿到所購(gòu)房屋的的房屋所有權(quán)證。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于商品房買賣合同約定期限內(nèi)，無約定的預(yù)售商品房自商品房交付使用之日起90日內(nèi)、現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。自上述辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。即，購(gòu)房人由于開發(fā)商的原因無法辦理所購(gòu)買房屋的所有權(quán)證超過合同約定或法定期限一年以上的，購(gòu)房人既可以向相應(yīng)開發(fā)商主張退房，若造成損失的，也可以一并主張。

（四）面積誤差過大

在商品房交易過程中，出賣人交付房屋的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同中的約定面積多數(shù)會(huì)有誤差。對(duì)于此種誤差，法律規(guī)定：合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，在合同沒有約定的情況下。面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，購(gòu)房人可以選擇解除合同或繼續(xù)履行合同。即，此時(shí)購(gòu)房人有權(quán)退房。

（五）房屋質(zhì)量問題

購(gòu)房人認(rèn)為所交付商品房存有質(zhì)量問題，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房；給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

另據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失。

即，在商品房交付購(gòu)房人后，若購(gòu)房人能夠證明房屋的主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

（六）房子存在抵押、或一房二賣等情況

根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定：如果房屋出賣人在商品房買賣合同訂立時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致購(gòu)房合同無效或者被撤銷、解除的，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。房屋出賣人在商品房買賣合同訂立后未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、或?qū)⒃摲课莩鲑u給第三人，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在出售房屋時(shí)，故意隱瞞房屋存在抵押等權(quán)利瑕疵或在簽訂買賣合同后又將同一房屋再次出售給第三人，造成商品房買賣合同被認(rèn)定為無效或被撤銷、解除、或?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房人有權(quán)退房并要求賠償損失。

（七）開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更房屋設(shè)計(jì)

在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都會(huì)對(duì)房屋的戶型、面積、朝向等有關(guān)設(shè)計(jì)情況做出約定。在合同履行過程中，開發(fā)商若需變更上述設(shè)計(jì)內(nèi)容，則必須經(jīng)過購(gòu)房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。根據(jù)有關(guān)規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。若一旦發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定或相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商退房。

（八）開發(fā)商擅自轉(zhuǎn)讓房屋建設(shè)工程

根據(jù)我國(guó)合同法第八十八條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。即，合同當(dāng)事人一方若要將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人的，則需經(jīng)合同另一方當(dāng)事人的同意。在商品房預(yù)售過程中，若合同所涉房屋建設(shè)工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓事宜（商品房預(yù)售合同中的出售方欲轉(zhuǎn)讓自己在合同中的權(quán)利義務(wù)），房屋建設(shè)工程的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購(gòu)人并經(jīng)購(gòu)房人同意。若購(gòu)房人不同意，則有權(quán)在接到書面通知后要求解除商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)購(gòu)人同意此種轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

對(duì)于購(gòu)房人的此項(xiàng)解除權(quán)，在行使時(shí)間上是有一定限制的（上海為自接到開發(fā)商轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程的書面通知之日起30日）。

（九）貸款障礙

目前我國(guó)司法解釋規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款。若由于開發(fā)商原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致買賣合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失；相反的若因?yàn)橘I受人的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，開發(fā)商亦有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同是由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因比如遭遇不可抗力，從而導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

二、購(gòu)房者入住階段應(yīng)該如何退房

在房屋竣工后，買方已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是買方，大多是賣方違約。還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。