一、個人住房貸款保險是強(qiáng)制的嗎

《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的貸款保險，并不是保險法意義上的強(qiáng)制保險。保險法中的強(qiáng)制保險是國家為了給特定范圍內(nèi)的人提供基本保障，或?yàn)榱藢?shí)行經(jīng)濟(jì)政策的需要，強(qiáng)制特定范圍內(nèi)的人，必須按照規(guī)定的條件訂立保險合同，否則就要承擔(dān)違反投保義務(wù)的法律責(zé)任。強(qiáng)制保險是保險自由原則的例外。這種強(qiáng)制保險只能法律、行政法規(guī)設(shè)定?！秱€人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的貸款保險，只是商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款的一個前提條件，商業(yè)銀行并不能強(qiáng)制借款人必須辦理房屋保險，借款人的保險自由權(quán)利并沒有被剝奪，借珍仍然享有拒絕辦理房屋保險的權(quán)利，并不承擔(dān)任何法律責(zé)任。借款人拒絕辦理房屋保險的惟一后果就是可能申請不到貸款。因此，個人住房貸款保險的規(guī)定不是強(qiáng)制保險，只不過是貸款保險的規(guī)定在一定程度上限制了借款人自由保險權(quán)利的行駛。

二、住房貸款保險存在的問題

房地產(chǎn)保險市場沒有活躍起來，其主要原因是在實(shí)際操作過程中普遍存在著以下問題，阻礙了住房抵押貸款保險的健康發(fā)展。

（一）險種匱乏，保障范圍不夠大

一般而言，根據(jù)貸款買房過程中存在的不同風(fēng)險因素，個人貸款購房業(yè)務(wù)至少需要三類風(fēng)險保障：一是抵押住房的財產(chǎn)保險，主要保障房產(chǎn)遭受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居?。蝗堑盅嘿J款購房履約保證保險，主要是在當(dāng)被擔(dān)保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。

以上三類險種特點(diǎn)各異，各保其險，共同組成一個完整的風(fēng)險保障體系，作為一個成熟的住房保險市場可以說缺一不可。然而目前國內(nèi)住房按揭保險市場上卻只有抵押房屋財產(chǎn)保險一個險種，缺乏其它兩類險種，因此保障范圍不夠大。

（二）保費(fèi)昂貴，設(shè)計不合理

主要表現(xiàn)在：一、保險金額過度，即不是以抵押房屋建筑價格或是消費(fèi)者貸款金額的多少來確定投保金額標(biāo)準(zhǔn)；二、保險期限過度，即要求住房財產(chǎn)保險的期限與貸款期限相同；三、保險費(fèi)率過度，即住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平。

（三）受益人不合理

由消費(fèi)者繳納保費(fèi)的保險受益人必須填銀行為受益人，否則不予貸款。

根據(jù)個人住房按揭保險的條款，一旦發(fā)生保險賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。也就是說，購買保險者居然不是保險的最大受益者。如果在貸款初期房屋發(fā)生事故，保險公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險權(quán)益。另外，銀行憑借其壟斷地位對老百姓實(shí)行了“毫無彈性的強(qiáng)制保險”，并制訂了高昂的保險費(fèi)率，而自己只承擔(dān)“接近于零的理賠風(fēng)險”，顯然是不合理的。

（四）銀行和保險公司相關(guān)環(huán)節(jié)運(yùn)作不規(guī)范

按照保險法規(guī)定，固定資產(chǎn)是不能重復(fù)投保的。對于房產(chǎn)實(shí)際交付使用之前這一段時間的保費(fèi)，人民銀行明文規(guī)定應(yīng)予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險條款，銀行和保險公司存在著該退不退的問題。

（五）保費(fèi)繳納方式不合理

在保費(fèi)交納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險費(fèi)時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。

（六）保險標(biāo)的劃分不合理

房產(chǎn)從價格構(gòu)成來看，應(yīng)劃分為兩部分：一部分是建筑物，另一部分是土地使用權(quán)以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此，在計算投保人應(yīng)當(dāng)繳納的保險費(fèi)時，應(yīng)當(dāng)以房屋的建筑成本為基數(shù)。由于建筑成本中還包括了配套設(shè)施的費(fèi)用，因此，如果配套設(shè)施也遭受承保范圍內(nèi)的損失，相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用也應(yīng)由保險公司賠付。但是，在目前的房屋貸款保險中還沒有這樣的劃分。

（七）壟斷操作，強(qiáng)制購買保險

作為向銀行貸款購房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險，也有權(quán)選擇投保的保險公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費(fèi)者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。