一、承租人優(yōu)先購買權(quán)存在哪些問題
（一）對物權(quán)所有人進行了過份的限制。出租人是房屋的主人，是物權(quán)的所有人，按《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)人有對自己的不動產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，該項權(quán)能是絕對權(quán)，具有對世性。對出租人的權(quán)利，在近代立法已有 “買賣不破租賃”的限制，即債權(quán)物權(quán)化的傾向，這對于維護承租人的利益，維護交易的安定，已經(jīng)足矣，不必再設(shè)門檻。實際上，“買賣不破租賃”在大陸法的立法史上，首開先例的是《德國民法典》，在《德國民法典》以前的羅馬法和《法國民法典》是“買賣擊破租賃”的?！兜聡穹ǖ洹芬?guī)定先買權(quán)的目的并不是保護承租人，而是為了保護地產(chǎn)商人的利益。資本主義發(fā)展到壟斷時期，房地產(chǎn)商買賣土地房屋看重的并不是不動產(chǎn)的交換價值，看重的是不動產(chǎn)帶來的利潤，對地產(chǎn)商來講房屋租給誰都一樣，特別是承租人的穩(wěn)定性，不至于給出租人造成房租閑置的風險，當然在客觀上，對承租人的居住權(quán)起到了保護的作用。
除此之外，還有一個重要原因，德國經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，土地房屋十分緊張，為穩(wěn)定社會秩序，迫于需要而采取該立法規(guī)制。這是德國民法立法者的本來目的，對承租人設(shè)立先買權(quán)，也是基于同樣的考慮，但其立法條款設(shè)計十分周延，不會導致我們前述案例的損害善意第三人利益的后果。此點后面詳述。因本文重點研究的是不動產(chǎn)房屋的先買權(quán)問題，但勢必牽扯到承租人的權(quán)利問題，即“買賣不破租賃”的原則，如果沒有租賃也就無所謂“不破租賃”，也就更談不上承租人的先買權(quán)問題。我認為我國承租人的優(yōu)先購買權(quán)是對出租人物權(quán)的過分限制和干預，不利于房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，且與我國的《物權(quán)法》第39條“所有人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”不符，我國也無德國的立法背景和國情，該條設(shè)置不僅無必要，也不利于房地產(chǎn)市場的流轉(zhuǎn)。
（二）“通知”時間的設(shè)定不合理。該條款除限制所有人對自己的物的處分權(quán)利外，也不利于保護房地產(chǎn)市場交易的安全，特別是容易損害善意第三人的利益。對房產(chǎn)所有人來講，如果急需用錢，比如搶救危重病人、亟需醫(yī)療費、償還到期債務等，需要賣掉自己的房產(chǎn)，但“提前三個月通知承租人”與“合理的期限通知承租人”給產(chǎn)權(quán)人設(shè)置了障礙。物權(quán)所有人在三個月之前可能還沒有賣房的打算，在三個月之前可能不需要住院，這種不可預知的出賣行為，要提前通知承租人是行不通的，也是不可能的，這顯然不利于賣房急用錢的出租人，并且可能造成嚴重的法律后果，如對其他債權(quán)人承擔違約責任、因無醫(yī)療費患者不能得到及時治療而死亡等。在我國承租人絕大多數(shù)卻是買不起房子的人（個別的商人除外，立法要規(guī)制具有普遍性的民事行為），因此，規(guī)定其先買權(quán)，不僅不必要而且不可行。另外，通知與否是出租人的義務，（德國民法中第三人也可以通知承租人）第三人怎么能知曉？另外承租人不在的情況下，如承租人簽了契約交了房租后，并未長期居住，或者出差在外（如在海南三亞租房平時不住度假臨時居住的情況并不鮮見），第三人在未見到承租人的情況下怎樣避免交易陷阱？在個別的情況下，出租人不是真賣，而是為套取資金周轉(zhuǎn)，在此情勢下出租人和承租人合謀損害第三人利益也時有發(fā)生，須知，我國市民不僅文化素質(zhì)不高，法律觀念也很淡薄，很少知道承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
（三）“同等條件”無法界定。所謂同等條件無非是房屋價款及價款的支付。先買權(quán)只有符合以下三個條件時才存在，第一個條件是出租人（義務人）要出賣房屋，第二個條件是有第三人要買為前提條件，在此種情形下，從結(jié)果看，權(quán)利人通常排擠了該第三人買受人。第三個條件是，承租人行使先買權(quán)。如果無第三人要買的情況下，就不存在所謂“先買”問題。然而在買賣交易中，出租人只有與第三人談好“條件”時，對于承租人才存在所謂的同等條件。這樣一來對第三人而言是不公平的，一項房產(chǎn)交易從看房到調(diào)查摸底、了解市場行情、討價還價，好不容易談成了，這時承租人出來插了一杠子，給交易攪黃了。實際等于欺騙了第三人，對出租人而言也是不公平的。交易是有成本的（如廣告費、交通費、洽談時間等），這是問題的一個方面，問題的另一個方面是：條件是不確定的，不同的買主，價格可能不同，在30天的預期通知時間里房價也瞬息萬變，“同等條件”在動態(tài)和變化之中不易確定，條件也要根據(jù)不同的買主實力和給付方式而定，假如沒有第三人這個前提存在，出租人單方設(shè)定一個條件，雙方簽約付款后，交易就完成了。
（四）立法漏洞。出租人與第三人的買賣合同被確認無效之后，出現(xiàn)的法律后果是值得值得認真深入研究的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定，“出租人未按規(guī)定出租房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效?！贝_認無效是一種債權(quán)的請求權(quán)（有稱物權(quán)請求權(quán)），承租人行使的只是請求確認之權(quán)利，確認無效之后，他可以買，也可以不買，法律和司法解釋并未規(guī)定承租人必須要買，如果承租人不買所承租的房屋，將會出現(xiàn)以下法律后果：
1、第三人已支付了全部房款，出租人也已將房款挪作他用，無力返還怎么辦？有人說不是有房產(chǎn)嗎，假如房產(chǎn)在確認之訴過程中被其他債權(quán)人申請財產(chǎn)保全了，在此情勢下第三人的請求返還的利益將無法落實。
2、在確認所有人與第三人房屋買賣無效后，原合同約定的違約責任條款自然無效，第三人也只能請求返還房款及按同期人民銀行貸款利率計算的利息，并且在無擔保的情況下，第三人不要說利息，就是連本金都無法保障。
3、第三人的買賣契約被法院確認無效，而承租人自己又不買，如正遇到房價下跌，房子賣不出去時，被“攪黃”的交易造成的損失誰來承擔？
4、如房屋所有人因拖欠他人債務，房屋被法院拍賣時，承租人是否還享有優(yōu)先權(quán)，法院如何面對這個難題？
5、在一棟房產(chǎn)上，若有其他共有人，其他共有人與承租人的優(yōu)先權(quán)如何處理，這里存在法律沖突問題，《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”從法律適用的角度，《合同法》是特別法，《民法通則》是普通法，在發(fā)生沖突時，應優(yōu)先適用《合同法》，但這又與《民法通則》的規(guī)定不符。梁慧星教授顯然已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這個問題，所以在其課題組起草的民法典建議稿中設(shè)立了“承租人的優(yōu)先購買權(quán)同租賃物共同人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先”。但建議畢竟是建議，該法律漏洞迄今尚未填補。
6、如果產(chǎn)權(quán)所有人拖欠農(nóng)民工工資，在處置房產(chǎn)時，《合同法》第286條規(guī)定的承包人優(yōu)先受償、拍賣或以物抵債時，與承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何協(xié)調(diào)，孰者在先？另外對出租人和承租人的法律后果也有值得研究的問題，出租人和第三人的買賣契約被確認無效后，出租人拒絕與承租人簽訂房屋買賣合同，拒絕交付房屋，拒絕辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，拒絕接受承租人的房款，法律將如之奈何？法院宣告出租人與第三人房屋買賣合同無效是否當然等于出租人與承租人之間的建立了房屋買賣法律關(guān)系？承租人能否直接訴訟？具體的訴求是什么？是要求簽訂買賣合同還是要求履行出租人與第三人簽訂的買賣合同的內(nèi)容？如果原買賣合同涉及到以貸款支付房款，承租人沒有能力貸款又不能一次性支付房款怎么辦？
我國民法僅僅一個確認無效的條款，就把產(chǎn)權(quán)人與第三人的契約關(guān)系攪的亂七八糟。顯然，立法者僅注重了移植，而未考慮到移植所產(chǎn)生的法律后果。契約自由、鼓勵交易、確保交易安全，應是現(xiàn)代立法的理念，《合同法》對房屋所有人已設(shè)立了“買賣不破租賃”的條款，對其所有權(quán)進行了限制，目的是為了保護弱者，但承租人并不都是弱者，如租賃廠房、體育場、劇院等企業(yè)家等，除此之外，其他買不起房子的打工族縱然給他若干個優(yōu)先權(quán)還是買不起房子，這個優(yōu)先權(quán)有何意義呢？對承租人優(yōu)先購買權(quán)有人已提出了異議，但失之粗疏，并未考查該條在實務中是否可行問題。筆者認為泛泛的去談該條的存廢是難以駁倒頑固的立法起草者的。
二、房屋優(yōu)先購買權(quán)的限制
以一般的買賣方式出賣租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購買權(quán)，如果出賣人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人能否享有優(yōu)先購買權(quán)呢？根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣是拍賣人以公開競價的，將拍賣標的物轉(zhuǎn)讓給最高應價人的方式。出賣人以拍賣方式出賣房屋，在拍賣以前由于同等價格不能確定，出賣人不能通知承租人房屋的出賣價格；如果出租人通知承租人參加競買，就意味著出租人履行了法定的通知義務，那么承租人的同等價格的優(yōu)先權(quán)無法體現(xiàn)。
《拍賣法》第一百五十一條規(guī)定：競買人的最高應價經(jīng)拍賣人確認后，拍賣成交，出賣人與競買人的買賣合同依法成立，倘若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實上的不公。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應價者不能取得拍賣物，競買人依法追究出賣人的責任，這又損害了出賣人和競買人的利益。
故以拍賣方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時，則不應承認承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因為以拍賣方式出賣房屋時，會由于拍賣的性質(zhì)使承租人無法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣是以公開競爭的方法，將拍賣物賣給最高競買人，拍賣結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。在這種情況下承租人沒有行使優(yōu)先購買權(quán)的余地。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報名競買，與他人公平競爭。
