一、什么是不動(dòng)產(chǎn)登記？

不動(dòng)產(chǎn)登記即權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。因不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容，就是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的種種物權(quán)變動(dòng)的登記，所以不動(dòng)產(chǎn)登記又被稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍僅限于不動(dòng)產(chǎn)。所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物。房屋登記（以商品房登記為主）是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記存在哪些模式？

世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，依其內(nèi)容、效力等標(biāo)準(zhǔn)，主要可以歸納為三種類(lèi)型：契約登記制度、權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度。

（一）契約登記制度 契約登記制度，也稱(chēng)形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。契約登記制度以法國(guó)為代表，日本、意大利、比利時(shí)、西班牙等國(guó)以及美國(guó)多數(shù)州也采用此制度。

契約登記制度具有以下特征：登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件；登記與否不予強(qiáng)制；登記無(wú)公信力；登記簿采人的編成主義。

（二）權(quán)利登記制度 權(quán)利登記制度，又稱(chēng)實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的制度。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記制度具有以下特征：登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件；登記采取實(shí)質(zhì)審查主義；登記具有公信力；登記采用強(qiáng)制主義；登記簿采物的編成主義；登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

（三）托倫斯登記制度 托倫斯登記制度，又稱(chēng)權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書(shū)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓等國(guó)以及美國(guó)的加利福尼亞、馬薩諸塞等10余州也采用此制度。

托倫斯登記制度具有如下特征：登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義；登記采取實(shí)質(zhì)審查主義；登記具有公信力；交付權(quán)利證書(shū)；登記不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)；設(shè)置賠償基金。

上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無(wú)論是權(quán)利登記制度、契據(jù)登記制度還是托倫斯登記制度，均與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過(guò)各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國(guó)的具體國(guó)情，就很難判斷孰優(yōu)孰劣。